Családon belüli ingatlanajándékozás – sokan az egyszerűség és az illetékmentesség miatt döntenek mellette. De vajon tényleg ilyen egyszerű? Ebben a cikkben összefoglalom a legfontosabb tudnivalókat az ajándékozás menetéről, költségeiről és jogi kockázatairól, hogy elkerülhesd a későbbi kellemetlen meglepetéseket, és biztosan jó döntést hozz az ingatlan sorsáról.
Ajándékozás családon belül
Ajándékozás gyereknek
Az ingatlan ajándékozása gyermeknek külön szabályokhoz kötött, ezért fontos előre tisztában lenni a részletekkel:
14 év alatti gyermek esetén:
- Az ajándékozási szerződést a szülők, mint törvényes képviselők írják alá a gyermek nevében.
14 és 18 év közötti gyermek esetén:
- A szerződést a gyermek és a szülők együttesen írhatják alá.
Gyámhatósági jóváhagyás szükséges, ha:
- az ajándékozott ingatlanon valamilyen teher van (pl. jelzáloghitel) vagy
- ha már a gyermek tulajdonában lévő ingatlant szeretnénk megterhelni.
Eseti gyámot akkor rendel ki a gyámhatóság, ha:
- érdekellentét van a felek között.
Például ilyen lehet, ha az ajándékozó a gyermek szülője, és az ingatlan ajándékozása mellett haszonélvezeti jogot is fenntart magának. Ilyen esetben a gyámhatóság vizsgálja az érdekellentét fennálltát, és dönt arról, hogy szükséges-e eseti gyám kirendelése.
Mi a helyzet, ha a gyermek tulajdonában lévő ingatlant ajándékoznánk el?
- Ehhez mindig szükséges a gyámhatóság előzetes jóváhagyása.
- Fontos: a gyámhatóság megtagadhatja a hozzájárulást, ha a jogügylet nem szolgálja a gyermek érdekeit.
Az ilyen ügyletek során érdemes egy a témában jártas ügyvéddel konzultálni, hogy elkerüld a gyámhatósági eljárások miatti késedelmet vagy elutasítást.
Ajándékozás házastársak között
Házastársak között természetesen van lehetőség ingatlan ajándékozására, ráadásul ennek egyik legnagyobb előnye, hogy a házastársak közötti ajándékozás teljes mértékben illetékmentes. Ez azt jelenti, hogy az ajándékozott fél mentesül az egyébként jelentős összegű ajándékozási illeték megfizetése alól.
Ajándékozás testvérek között
Hasonlóan kedvező szabály vonatkozik a testvérek közötti ajándékozásra, hiszen a testvérek közötti ajándékozás is illetékmentes. Fontos tudni, hogy testvéri kapcsolatnak számít nemcsak a vér szerinti testvér, hanem a féltestvér és az örökbefogadással létrejött testvéri kapcsolat is.
Ingatlan ajándékozás haszonélvezeti joggal
Sokan nem tudják, de haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan ajándékozása is lehetséges. Az ajándékozás során pedig akár az ajándékozó, akár egy harmadik személy javára is alapítható haszonélvezeti jog.
Ha a megajándékozott kiskorú gyermek, gyakran előfordul, hogy a szülők maguknak tartják fenn a haszonélvezeti jogot. Ilyen esetben azonban a gyermek számára eseti gyám kirendelésére lehet szükség.
Ingatlan ajándékozás visszakövetelése és megtámadása – mi a különbség?
Sokan úgy gondolják, hogy ha egyszer egy ingatlant elajándékoztak, az örökre „elveszett”. Ez azonban tévhit, hiszen az ajándékozásnak vannak olyan esetei, amikor az ingatlan visszakövetelhető.
Az ajándékozó megtagadhatja az ajándék átadását –ha bizonyítani tudja, hogy a szerződés megkötése óta olyan jelentős változás történt az életében vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában, amely miatt az ajándékozás már nem várható el tőle.
Ha az ingatlan már átadásra került, az ajándék visszakövetelésére akkor van lehetőség:
- Ha a szerződéskötést követően olyan körülmények álltak be, amelyek miatt az ajándékozónak a létfenntartása érdekében szüksége van az ingatlanra,
- Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy annak közeli hozzátartozója sérelmére súlyos jogsértést követ el – például bűncselekményt,
- Ha a feltevés, amelynek figyelembevételével az ajándékozás történt, utóbb véglegesen meghiúsul. Ilyen lehet például, ha a szülők lakást ajándékoznak a friss házasoknak abban a reményben, hogy az ingatlanban gyermeket nevelnek majd, de a házasság rövid időn belül véget ér.
Fontos azonban azt is tudni, hogy az ajándékot nem lehet visszakövetelni:
- ha az a jogsértés idején már nincs meg, vagy ha a helyébe lépett érték sem áll rendelkezésre,
- ha az ajándék szokásos mértékű volt (például kisebb értékű ajándék),
- ha az ajándékozó hosszabb ideig megfelelő indok nélkül nem élt a visszakövetelés jogával, vagy
- ha a sérelmet megbocsátotta a megajándékozottnak.
Az ingatlan ajándékozás kapcsán gyakran hallani a „megtámadás” kifejezést, pedig jogilag ez a fogalom más helyzetekre vonatkozik. Valójában az ajándék visszakövetelése az az eszköz, amely lehetőséget ad a fent leírt körülmények között az ingatlan visszaszerzésére.
Ingatlan ajándékozás illetéke
Az ingatlan ajándékozása során az egyik leggyakoribb kérdés az, hogy mennyi illetéket kell fizetni, és milyen esetekben mentesülhetünk annak megfizetése alól.
Általánosságban elmondható, hogy:
- Lakóingatlanok ajándékozásakor az illeték mértéke 9%,
- míg egyéb ingatlanoknál (például garázs, telek) 18%.
Az illeték alapja az ingatlan tiszta értéke, amit az ajándékozási szerződésben a felek határoznak meg. Fontos azonban tudni, hogy az adóhatóság nem köteles elfogadni ezt az értéket, és jogosult annak felülvizsgálatára, így a tényleges illetékalap összege a szerződésben foglalt összegtől eltérhet.
Ingatlan ajándékozás illetékmentessége – mikor élhetünk vele?
Szerencsére vannak olyan esetek, amikor az ingatlan ajándékozása illetékmentes, így többek között:
- Egyenesági rokonok közötti ajándékozás. Például: szülő és gyermek, nagyszülő és unoka között.
- Házastársak közötti ajándékozás
- Testvérek közötti ajándékozás
- Telek ajándékozása, ha a megajándékozott vállalja, hogy a telekre 4 éven belül lakóházat épít.
- Házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés
Mivel az illetéktörvény sokféle mentességet kínál, érdemes előre átbeszélni a helyzetet, hogy kiderüljön, van-e olyan mentesség, amire jogosult vagy. Segítek neked, így pénzt takaríthatsz meg – bátran keress, ha kérdésed van!
Ingatlan ajándékozás adózás
Ajándékba kaptál egy lakást vagy házat? Vagy te szeretnél ingatlant ajándékozni valakinek? Jó hír: ajándékozáskor nem kell személyi jövedelemadót fizetni, mivel egyik félnek sem keletkezik jövedelme. De van egy fontos kivétel.
Mikor kell SZJA-t fizetni ingatlan ajándékozás után?
Ha a megajándékozott az ingatlant a szerzéstől számított 5 éven belül eladja, 15% személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik az eladásból származó jövedelem után.
És most jön a lényeg – hogyan számítják ki az adóalapot:
Családtagok közötti illetékmentes ajándékozás esetén:
- Ha a megajándékozott eladja az ingatlant 5 éven belül,
akkor nem a teljes vételár után kell adózni,
csak annak 25%-a lesz az SZJA alapja.
Nem családon belüli ajándékozásnál:
- Ilyenkor az SZJA-t a tényleges jövedelem után kell megfizetni.
- Ez azt jelenti: vételár – megszerzési költségek – felújítási költségek = jövedelem, és ebből számolják a 15%-os adót.
- A megszerzési költség az az összeg, amelyet a NAV az ajándékozáskor az illeték megállapításának figyelembe vett.
Az adóalap időbeli csökkenése
Ha egy ingatlan eladására a megszerzéstől számított öt éven belül kerül sor, az adóalap a jövedelem (ami a vételár és a megszerzési költség különbözete):
- A megszerzés évében és az azt követő évben: 100%-a,
- A megszerzés évét követő második évben: 90%-a,
- A megszerzés évét követő harmadik évben: 60%-a,
- A megszerzés évét követő negyedik évben: 30%-a,
- Az ötödik évtől kezdve pedig már nem kell SZJA-t fizetni az eladás után.
Ingatlan ajándékozás hátrányai
Az ingatlan ajándékozása elsőre remek ötletnek tűnik – egyszerű, gyors és sok esetben illetékmentes is lehet. Általában nem jár jelentős hátránnyal, azonban fontos tisztában lenni néhány lényeges körülménnyel, amelyek kellemetlenséget okozhatnak, ha nem vagyunk kellően körültekintőek a szerződéskötés előtt.
Nézd meg, milyen szempontokat érdemes átgondolnod, mielőtt megkötöd az ajándékozási szerződést:
- Visszafordíthatatlan döntés
Az ajándékozást követően a tulajdonjog átszáll a megajándékozottra. Ha később meggondolnád magad, az ajándékot csak nagyon szűk törvényi keretek között lehet visszakövetelni. - Adó
Sokan elfelejtik, hogy az ajándékba kapott ingatlan értékesítése adókötelezettséget vonhat maga után. Ha a megajándékozott az ingatlant öt éven belül eladja, 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie. - Illeték
Főszabály szerint lakóingatlan ajándékozásakor 9% illetéket kell fizetni, míg egyéb ingatlanoknál – például garázs vagy telek esetében – ez 18%. - Kiszolgáltatottság veszélye
Gyakori, hogy a szülők még életükben a gyermekük nevére íratják az ingatlant, mert szeretnék elkerülni a későbbi örökléssel járó bonyodalmakat. Azonban sokan elmulasztják maguk számára a haszonélvezeti jogot fenntartani. Ha pedig a családi viszony megromlik, a szülő jogilag kiszolgáltatottá válhat a saját otthonában. - Fedezetelvonási kockázat
Ha az ajándékozó anyagi gondokkal küzd, a hitelezők fedezetelvonásra hivatkozva megtámadhatják az ajándékozási szerződést, és bíróságon kérhetik a hatálytalanságának megállapítását magukkal szemben, ami végső soron az ingatlan elvesztéséhez vezethet a megajándékozott részéről. - Öröklésjogi probléma
Ha a gyermek ajándékba kap egy ingatlant, annak értékét később (tíz éven belül) beleszámítják az örökségébe. - Családi feszültségek
Az ingatlan ajándékozása családon belül könnyen feszültséget okozhat, főleg, ha az nem egyenlően oszlik meg vagy ha a rokonokkal nincs egyeztetve a döntés. Házastársak között is vitához vezethet, például válás esetén, mivel az ajándékba kapott ingatlan jellemzően különvagyonnak minősül.
Hogyan kerülhetők el ezek a problémák?
A legfontosabb, hogy az ajándékozási szerződés megkötése előtt mindenképp konzultálj egy tapasztalt ügyvéddel. Ő segít átlátni az adó- és illetékszabályokat, javaslatot tehet haszonélvezeti jog bejegyzésére, és felhívja a figyelmet egyéb mérlegelendő szempontokra. Így biztos lehetsz benne, hogy az ajándékozás később sem okoz kellemetlenségeket.
Ingatlan ajándékozás ügyvédi díja
Általános esetekben:
Az ingatlan ajándékozási értékének 0,4%-a, min. 150.000 Ft, max. 600.000 Ft
Speciális esetekben:
Az ingatlan ajándékozási értékének 0,6%-a, min. 150.000 Ft, max. 600.000 Ft
Részletekért – például, hogy milyen esetek tartoznak ide, és hogyan alakul a díjazás – nézd meg az Ingatlan ajándékozás költségek – világosan, kiszámíthatóan oldalt.
Az ügyvédi munkadíj kalkulátor segítségével pedig könnyedén kiszámíthatod a várható költséget:
