Az ingatlan adásvétel sok kérdést és kihívást rejthet, de néhány egyszerű, jól bevált tipp segítségével könnyedén elkerülheted a leggyakoribb buktatókat. Ebben a cikkben nemcsak az adásvétel menetét mutatom be, hanem gyakorlati tanácsokat is kapsz, amelyek megkönnyítik a folyamatot, és biztosítják, hogy az ügylet zökkenőmentesen, problémák nélkül menjen végbe. Olvass tovább, hogy felkészülten és magabiztosan vághass bele az ingatlanügyletbe!
Ingatlan adásvétel menete lépésről lépésre- akár hitelből is
1. Ingatlan kiválasztása
Az első lépés természetesen a megfelelő ingatlan megtalálása.
Ha banki hitelt is igénybe veszel, javasolt, hogy már az ingatlankeresés elején tájékozódj arról, milyen feltételekkel vehetsz fel hitelt, és mennyi önerőre lesz szükséged. Sok banknál kérhetsz előzetes hitelbírálatot, ami segít tisztábban látni:
- mekkora összegű hitelre számíthatsz,
- milyen futamidővel és kamatozással dolgoznak,
- illetve milyen dokumentumokra lesz szükség a folyamat során.
A hitelügyintézés akár több hetet is igénybe vehet, ezért időben érdemes elindítani a folyamatot.
Tipp: Nézd meg több bank ajánlatát is – a feltételek eltérhetnek, és akár jelentős összeget is spórolhatsz a megfelelő konstrukció kiválasztásával.
2. Előszerződés és foglalózás
Miután sikerült megtalálnod az ideális ingatlant, és az eladóval a legfontosabb kérdésekben – például a vételárban, a fizetési ütemezésben és a birtokbaadás időpontjában – megegyeztetek, akkor általában a felek vagy előszerződést kötnek, vagy a vevő vételi szándéknyilatkozatot ír alá, és ezzel egy időben foglalót ad át. Ez azt a célt szolgálja, hogy mindkét fél rögzítse a szerződéskötési szándékát, és biztonságot nyújtson az adásvételi szerződés megkötéséig.
Mielőtt azonban bármilyen megállapodást aláírnál vagy pénzt adnál át, ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját, hogy meggyőződhess róla: az ingatlan tehermentes, és jogilag rendezett a helyzete. Emellett érdemes szakemberekkel felméretni az ingatlan műszaki állapotát is, hiszen egy ekkora kiadásnál jobb előre tudni, pontosan mit vásárolsz – ráadásul az ellenőrzés költsége eltörpül a vételárhoz képest, így később sokkal nagyobb kiadásoktól kímélheted meg magad.
Tipp: A legjobb, ha már ebben a szakaszban van saját ügyvéded, aki végigkísér az egész folyamaton. Elmondja, hogy mire érdemes figyelni, segít értelmezni a dokumentumokat, ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét, egyeztet az eladóval vagy annak ügyvédjével, és már az elejétől figyel arra, hogy a későbbi adásvételi szerződés biztonságos és számodra kedvező legyen.
3.Végleges adásvételi szerződés
Ha eddig nem tetted, keress egy olyan ügyvédet, aki nemcsak megírja a szerződést, hanem segít abban is, hogy mire érdemes különösen figyelni, ha pedig hitel is érinti az ügyletet, gondoskodik arról, hogy a szerződés megfeleljen a banki követelményeknek.
A bank az adásvételi szerződés alapján, a szerződés földhivatali benyújtása és a saját feltételeinek teljesítését követően utalja a hitel összegét az eladó részére.
4. Tulajdonjog bejegyzése
Ha az ingatlanvásárlás banki hitellel történt, akkor a földhivatali eljárás során a bank javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre. Emellett a vevő tulajdonjoga is bejegyzésre kerül.
A földhivatali ügyintézési határidő 60 nap, de díjfizetés ellenében soron kívüli ügyintézés is kérhető.
A tulajdonjog földhivatali bejegyzését követően a vevő részére a NAV az illetékkiszabásról határozatot küld, amely alapján 4%-os vagyonátruházási illetéket kell megfizetnie.
5. Birtokbaadás
A szerződésben rögzített időpontban (általában a teljes vételár kifizetése után) az ingatlan birtokba adása is megtörténik jegyzőkönyvvel és kulcsátadással. A birtokbaadást követően a közműveket a vevőnek a saját nevére kell átíratnia.
Ezután pedig már semmi más dolgod nincs, csak élvezni az új otthon nyújtotta örömöt és kényelmet.
Előszerződés
Előszerződés – mikor és miért érdemes megkötni?
Az ingatlan adásvétel sokszor nem egy pillanat alatt történik meg. Vannak helyzetek, amikor a felek már megegyeztek a lényegi kérdésekben – például az árban és a birtokbaadás időpontjában –, de valami miatt még nem tudják azonnal aláírni a végleges adásvételi szerződést. Ilyenkor lehet megoldás az előszerződés, amely biztonságot ad mindkét félnek, és lefekteti a legfontosabb vállalásokat.
Az előszerződés gyakorlatilag egy írásba foglalt szándéknyilatkozat: a felek vállalják, hogy később megkötik az ingatlan adásvételi szerződést, és ebben már pontosan rögzítik azokat a feltételeket is, amelyekkel majd a végleges szerződés létrejön.
Az előszerződést írásba kell foglalni, de az adásvételi szerződéssel ellentétben a jogszabály nem írja elő az ügyvéd kötelező közreműködését.
Az előszerződés kötelező erővel bír – ha az egyik fél később visszalép, a másik akár a bíróságtól is kérheti a szerződés létrehozását, az előszerződésben foglalt tartalommal. Ezért fontos, hogy az előszerződést ügyvéd készítse el, és minden lényeges részlet szerepeljen benne: célszerű, ha az előszerződés tartalmazza a végleges adásvétel valamennyi elemét, így későbbi félreértések és viták elkerülhetők, és mindkét fél nyugodtan érezheti magát az ügylet során.
Milyen veszélyeket rejt az előszerződés? – Amit jó előre tudni
Az előszerződés – bár hasznos eszköz az ingatlan adásvétel során – kockázatokat is rejthet.
Íme a néhány kockázat, amelyeket érdemes szem előtt tartani:
- Az előszerződés alapján a vevő még nem válik tulajdonossá, és mivel nem kell benyújtani a földhivatalhoz, az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg a megállapodás. Ez bizonyos helyzetekben kockázatot jelenthet a vevő számára.
- Függő helyzetet teremt mindkét fél esetén. Az előszerződés kötöttséget jelent mindkét fél számára, ugyanakkor a végleges szerződés még nem jött létre. Ez a köztes állapot bizonytalanságot okozhat, különösen akkor, ha hosszabb idő telik el az aláírás és a tényleges adásvétel között. Ilyen esetekben számos kockázat merülhet fel: például előfordulhat, hogy az eladó időközben más vevőnek is megpróbálja értékesíteni az ingatlant, a vevő finanszírozása (pl. hitel, támogatás) meghiúsul, vagy időközben megváltoznak a piaci viszonyok, illetve a felek élethelyzete.
- Ha az előszerződés nem tartalmaz minden lényeges elemet (fizetési feltételek, határidők, birtokbaadás stb.), akkor vita esetén nem lehet egyértelműen megállapítani, mire szerződtek a felek, és ez könnyen elhúzódó jogvitához vezethet.
Meg lehet tagadni a szerződés megkötését az előszerződés után?
Sokan úgy gondolják, hogy ha előszerződést kötnek, akkor onnantól kezdve „nincs visszaút”, és a végleges szerződést minden körülmények között meg kell kötni. Ez azonban nem teljesen így van. A jog lehetőséget biztosít arra, hogy bizonyos kivételes esetekben a szerződéskötés megtagadható legyen – de ennek szigorú feltételei vannak.
Mikor tagadható meg a szerződéskötés jogszerűen?
A fél akkor léphet vissza a végleges szerződés megkötésétől, ha négy együttes feltétel teljesül:
- Az előszerződés megkötése után olyan körülmény következett be, amely miatt a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése súlyosan sértené az adott fél lényeges jogi érdekét.
- Ez a körülmény nem volt előrelátható az előszerződés megkötésekor.
- A változást nem a szerződést megtagadó fél idézte elő,
- A körülmények változása nem tartozik a fél rendes üzleti kockázata körébe.
Fontos kiemelni, hogy a puszta meggondolás vagy a gazdasági megfontolások önmagukban nem alapozzák meg a szerződéskötés megtagadását. A jogszerű visszalépés lehetősége szűk körben biztosított, és minden esetben körültekintő jogi értékelést igényel.
Villamos biztonsági felülvizsgálat
Mikor kötelező villamos biztonsági felülvizsgálat ingatlan adásvételekor?
Ingatlan adásvétele során gyakori kérdés, hogy szükséges-e villamos biztonsági felülvizsgálat, és ha igen, mikor. A válasz nem mindig egyértelmű, hiszen a jogszabályi kötelezettség nem minden esetben áll fenn.
2024. januárjától kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat (röviden: VBF) ingatlan eladásakor vagy bérbeadásakor, ha az elmúlt 6 évben nem készült ilyen vizsgálat.
A villamos biztonsági felülvizsgálat célja, hogy igazolja: az ingatlan elektromos rendszere megfelel a hatályos műszaki és biztonsági előírásoknak, nem jelent baleset- vagy tűzveszélyt. Emellett az eladót is védi, hiszen egy esetleges vevői kellékszavatossági igény esetén igazolni tudja az ingatlan elektromos hálózatának állapotát, illetve azt, hogy ez a vevő számára már az adásvétel megkötésekor ismert volt.
Az adásvételi szerződésnek ugyan nem kötelező tartalmi eleme a villamos biztonsági felülvizsgálattal kapcsolatos információk, mégis kötelező elvégeztetni, ha az elmúlt 6 évben nem készült minősítése az ingatlannak.
A felülvizsgálatról készült dokumentációt a tulajdonosváltásig kell átadni a vevőnek, amely magában foglalja a tulajdonjog földhivatali bejegyzését és a birtokbaadást is. Célszerű azonban már az adásvételi szerződés megkötése előtt átadni, hogy a vevő pontosan ismerje az ingatlan állapotát, és a felek ennek megfelelően, megalapozottan dönthessenek az ügylet részleteiről.
Elkészítését jellemzően az eladó fizeti, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak.
Ki végezheti el a villamos biztonsági felülvizsgálatot?
A VBF-et kizárólag arra jogosult, megfelelő szakképesítéssel rendelkező szakember végezheti el. Így érdemes meggyőződni arról, hogy a választott szakember valóban rendelkezik a szükséges jogosultságokkal, és az előírásoknak megfelelő dokumentumot tud kiállítani a felülvizsgálatról, mivel csak ez fogadható el az adásvétel során.
Energetikai tanúsítvány
2023. november 1-jétől változtak az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos szabályok. Az új előírások szerint az adásvételi szerződésnek már nem kötelező tartalmaznia az energetikai tanúsítvány azonosító számát. Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy amennyiben a vásárlás banki hitel igénybevételével történik, a legtöbb pénzintézet továbbra is előírja az energetikai tanúsítvány feltüntetését a szerződésben.
Nézzük meg, mikor kötelező energetikai tanúsítványt készíteni:
- új épület építése
- meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység adásvétele esetén.
Nem kell energetikai tanúsítvány készíteni többek között:
- önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre
- az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületre, azaz nyaraló esetén
- a nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági, logisztikai és ipari épületre és épületrészre, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre;
- a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét megelőző tulajdon-átruházáskor
- ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt;
- a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító vagyonkezelésében lévő lakóingatlannak a jogosult általi visszavásárlása, valamint a megüresedett lakóingatlan versenyeztetéssel történő értékesítése esetén.
Az energetikai tanúsítvány 5 évig használható fel.
Elkészítését jellemzően az eladó fizeti, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak.
Összességében elmondható, hogy bár a szerződésnek nem kötelező tartalmi elemei az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos információk, mégis a jogszabály megköveteli annak elkészítését. Az eladónak a tanúsítványt a szerződés aláírásakor be kell mutatnia a vevőnek, legkésőbb pedig a birtokbaadásig át is kell adnia azt.
Részletes információkért, például az energetikai tanúsítvány elkészítésének költségéről, olvasd el az energetikai tanúsítványról szóló részletes cikkemet.
Lehetőség van online ellenőrizni, hogy az adott ingatlan rendelkezik-e érvényes energetikai tanúsítvánnyal.
Itt tudod megnézni, hogy az adott ingatlannak van-e érvényes energetikai tanúsítványa.
Ingatlan adásvétel utáni adózás – Amit feltétlenül tudni kell
Amikor ingatlant értékesítünk, gyakran felmerül a kérdés: kell-e adót fizetni utána, és ha igen, mennyit? A válasz attól függ, mikor és mennyiért vásároltuk az ingatlant, és mennyiért adjuk el.
Ki köteles adót fizetni?
Ha egy magánszemély magasabb áron adja el az ingatlant, mint amennyiért megszerezte, akkor személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik. Azonban a kötelezettség csak akkor merül fel, ha az ingatlan a szerzést követő 5 éven belül kerül értékesítésre.
Magyarországon az SZJA mértéke 15%, amelyet az adóköteles jövedelem után kell megfizetni.
Mi az adóalap?
Az adóalap az ingatlan eladási ára és a vételára közötti különbség, amit adóköteles jövedelemnek nevezünk. Ez az összeg azonban tovább csökkenthető bizonyos elszámolható költségekkel, így az adóalap is mérséklődik. Ezek a költségek például:
- az adásvételhez kapcsolódó ügyvédi díj,
- a vásárláskor fizetett vagyonszerzési illeték,
- valamint számlával igazolt felújítási vagy értéknövelő beruházások.
Egyszerű képletként:
Adóalap/Jövedelem = Eladási ár – (Vételár + Egyéb költségek)
Fontos tudni: Csak olyan költség számolható el, amelyet igazolni tudsz (pl. számlával).
Mikor és hogyan csökken az adó?
Az adófizetési kötelezettség sávosan csökken attól függően, hogy hány év telt el a szerzés és az eladás között:
Ha egy ingatlan eladására a megszerzéstől számított öt éven belül kerül sor, az adóalap a jövedelem (ami a eladási ár és a megszerzési költség különbözete):
- A megszerzés évében és az azt követő évben: 100%-a,
- A megszerzés évét követő második évben: 90%-a,
- A megszerzés évét követő harmadik évben: 60%-a,
- A megszerzés évét követő negyedik évben: 30%-a,
- Az ötödik évtől kezdve pedig már nem kell SZJA-t fizetni az eladás után.
Fontos tudni:
- adókötelezettség szempontjából kizárólag a vásárlás és az eladás éve számít, nem az, hogy az adott éven belül pontosan mikor történt az ingatlan adásvétele. Így 2025-ben adómentesen értékesítheted azt az ingatlant, amelyet 2020 bármely időpontjában vásároltál.
- A szerzés napjának az a nap számít, amikor az adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz.
Plusz egy tipp: Használd a NAV ingatlan adózási kalkulátorát!
A NAV kalkulátorával egyszerűen és gyorsan kiszámolhatod az adó összegét a szerzési és eladási ár, valamint a felmerülő költségek alapján.
Használd a NAV ingatlan adózási kalkulátorát itt!
Ingatlan adásvétel illetéke
Ha ingatlant vásárolsz, nem csak a vételárra kell gondolnod, hanem az illetékre is, amit a vásárlás után kell megfizetned. Ez az egyik legfontosabb költség, amivel számolnod kell.
Mekkora a visszterhes vagyonátruházási illeték?
2025-ben ingatlan vásárlásakor az illeték általában a vételár 4%-a, amit a vevőnek kell megfizetni. Fontos azonban tudni, hogy az adóhatóság nem köteles elfogadni a szerződésben szereplő értéket, és jogosult annak felülvizsgálatára, így a tényleges illetékalap összege a szerződésben foglalt összegtől eltérhet.
A fizetési kötelezettséget a tulajdonjog földhivatali bejegyzését követően kell teljesíteni. A NAV ezt követően határozatban értesíti a vevőt a fizetendő illetékről, a befizetés módjáról és határidejéről.
Van esélyed mentességre vagy kedvezményre?
Igen, szerencsére több olyan helyzet is van, amikor kevesebbet vagy egyáltalán nem kell illetéket fizetned:
- Első lakást vásárolsz és 35 év alatt vagy? A 15 millió forint forgalmi értéket meg nem haladó lakás megszerzése esetén az illeték 50%-áig terjedő kedvezményt kaphatsz.
- CSOK-ot veszel igénybe? Ebben az esetben illetékmentes az ügylet.
- Családon belüli ingatlant átadás? Például egyenesági rokonok, házastársak közötti ügylet is illetékmentes.
- Telekvásárlás előtt állsz? Ha vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá, akkor az illetékmentesség jár.
- Lakást cserélnél vagy vásárolnál, és az elmúlt három/öt évben vagy a vásárlás után egy éven belül eladtad a másikat? Ha az új lakás értéke kisebb, mint az eladott vagy elcserélt lakásé, az ügylet illetékmentes. Ha viszont az új ingatlan értéke magasabb, akkor csak a kettő közötti különbözet után kell illetéket fizetni.
Mivel az illetéktörvény sokféle mentességet kínál, érdemes előre átbeszélni a helyzetet, hogy kiderüljön, van-e olyan mentesség, amire jogosult vagy. Segítek neked, így pénzt takaríthatsz meg – bátran keress, ha kérdésed van!
Tipp: Első lakásvásárlóként kérheted, hogy az illetéket legfeljebb 12 hónap alatt, havonta egyenlő részletekben, pótlékmentesen fizethesd meg. Első lakástulajdonosnak az számít, akinek nincs és nem is volt saját lakása, lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, vagy ingatlanhoz kapcsolodó vagyoni értékű joga (pl.: haszonélvezeti jog).
Ha érdekel, hogyan úszhatod meg az illetékfizetést és hogy működik az illeték befizetése, olvasd el erről szóló cikkemet.
Milyen költségekkel kell számolni ingatlan adásvétel során?
Az ingatlan adásvétele nemcsak a vételár kifizetéséből áll – a vevőnek és az eladónak is többféle költséggel kell számolnia. Az alábbiakban összefoglalom, melyik fél milyen kiadásra számítson.
A Polgári Törvénykönyv szerint:
- Az eladó viseli
- a birtokátruházással kapcsolatos költségeket,
- az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos kiadásokat.
- A vevőt terhelik
- a birtokbaadással kapcsolatos költségek,
- a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével járó kiadások, ideértve az ügyvédi munkadíjat is.
De nézzük, mit is jelent ez a gyakorlatban.
Vevői oldalon felmerülő költségek:
- Vételár
A legnagyobb tétel, amelyet átutalással, készpénzben, vagy ügyvédi letétbe helyezéssel fizet meg a vevő. - Ügyvédi munkadíj
A szerződés elkészítését és ellenjegyzését végző ügyvéd díja. Mértéke szabad megállapodás tárgya, általában a vételár 0,5–1%-a körül mozog. - Illeték (vagyonszerzési illeték)
A NAV felé fizetendő, mértéke alapesetben a vételár 4%-a. - Földhivatali eljárási díj
A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges díj: jelenleg 10.600 Ft. - Tulajdoni lap, térképmásolat díja
Az adásvételhez szükséges dokumentum elektronikus lekérdezésének díja (4800 Ft). - Hitelhez kapcsolódó költségek (ha van hitel)
Értékbecslés, közjegyzői okirat, hitelbírálati díj stb.
Eladói oldalon felmerülő költségek:
- Ügyvédi munkadíj (ha külön ügyvédet vesz igénybe)
Az adásvétel lebonyolításában az eladó is igénybe vehet saját ügyvédet – ilyenkor külön díjat fizet. - Energetikai tanúsítvány díja
- Villamos biztonsági felülvizsgálat költsége
- Ingatlanközvetítői jutalék (ha volt közvetítő)
Jellemzően a vételár 2–5%-a, megbízási szerződés alapján. - Eladáshoz kapcsolódó adó (személyi jövedelemadó)
5 éven belüli eladásnál az eladónak SZJA-t kell fizetnie, ha az eladásból jövedelme keletkezett.
Ingatlan adásvétel ügyvédi díj – Ki viseli?
Az ingatlan adásvétel során fontos tisztázni, hogy a különböző költségeket ki viseli. A vonatkozó jogszabályok alapján a vevő viseli a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos kiadásokat, így az ügyvédi munkadíjat is.
Fontos megjegyezni, hogy a felek ettől eltérően is megállapodhatnak, de alapvetően a vevő viseli ezt a költségeket.
Ügyvédi munkadíj nálam:
Általános esetekben (tehermentes ingatlan esetén):
Az ingatlan vételárának 0,45%-a, min. 150.000 Ft, max. 600.000 Ft
Speciális esetekben:
Az ingatlan vételárának 0,65%-a, min. 150.000 Ft, max. 600.000 Ft
Részletekért – például, hogy milyen esetek tartoznak ide, és hogyan alakul a díjazás – nézd meg az Ingatlan adásvétel költségek – világosan, kiszámíthatóan oldalt.
Az ügyvédi munkadíj kalkulátor segítségével pedig könnyedén kiszámíthatod a várható költséget:
