A haszonélvezeti jog az egyik leggyakoribb jogosultság, amely a tulajdonjogon kívül egy ingatlannal kapcsolatban felmerül. Cikkemben összefoglalom, mire jogosít a haszonélvezeti jog, hogyan számítható az értéke, miként szüntethető meg, eladható-e a haszonélvezettel terhelt ingatlan, kell-e illetéket fizetni a jog megszerzésekor, valamint hogy miben különbözik az özvegyi jog a haszonélvezeti jogtól.
Mire jogosít a haszonélvezeti jog és hogyan jön létre
A haszonélvezeti jog olyan személyhez kötött jog, amely feljogosítja a jogosultat arra, hogy más tulajdonában álló dolgot – például egy ingatlant – birtokoljon, használjon, hasznosítson, valamint annak hasznait szedje. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a haszonélvező az ingatlant életvitelszerűen használhatja, bérbe adhatja, ugyanakkor nem idegenítheti el az ingatlant, és nem terhelheti meg azt.
A haszonélvezeti jog többféleképpen is létrejöhet:
- szerződéssel, például ajándékozáskor, amikor az ajándékozó fenntartja magának a haszonélvezetet;
- végrendelet vagy öröklési szerződéssel való alapítás esetén,
- jogszabály alapján, például az özvegyi jog esetében, amikor a túlélő házastársat illeti meg a haszonélvezet a közös otthonon.
A haszonélvezeti jog bejegyezhető az egész ingatlanra vagy tulajdoni hányadára, annak természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére, illetve az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett jogra is.
A haszonélvezeti jog rendszerint határozatlan időre, a jogosult élete végéig szól – ez a holtig tartó haszonélvezet –, de a felek megállapodása alapján határozott időre is létrejöhet. Mivel a jog személyhez kötött, nem ruházható át és nem örökölhető, tehát a jogosult halálával automatikusan megszűnik.
Fontos azonban, hogy a haszonélvező a jog gyakorlását – vagyis a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát – átengedheti másnak. Ezt ellenérték fejében is megteheti, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt az ingatlan használatára vagy hasznosítására.
Az ingatlanhoz kapcsolódó haszonélvezeti jog bejegyzése a földhivatalnál történik, és a tulajdoni lapra is felkerül.
Haszonélvezeti jog és tulajdonos jogai közötti határok
A haszonélvezeti jog lehetővé teszi a jogosult számára a dolog használatát és hasznainak szedését, miközben a tulajdonos megtartja alapvető tulajdonosi jogait, például az elidegenítés vagy megterhelés lehetőségét.
A haszonélvező a dolgot rendeltetésszerűen használhatja, de főszabály szerint nem változtathatja meg annak lényeges jellegét.
A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni, és ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésszerűen használja vagy rongálja, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti.
A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos költségek és terhek, mint a mindennapi karbantartás vagy üzemeltetés. A rendkívüli javítások és helyreállítások azonban alapvetően a tulajdonost terhelik, de ha a tulajdonos nem végzi el ezeket, a haszonélvező maga is elvégezheti a munkát.
Fontos, hogy a haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező jogosult a saját költségén végzett rendkívüli javítások következtében kialakult értéknövekedést a tulajdonostól követelni a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint.
Haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog értékének meghatározása az Illetéktörvény 72. §-a alapján történik. A szabály szerint a jog értéke a jog egyévi értékének és a jog időtartamának szorzataként számítandó ki.
Határozott időre szóló haszonélvezeti jog esetén az érték meghatározásához az egyévi értéket (ami a forgalmi érték egy huszad része) meg kell szorozni annyival, ahány évre a haszonélvezeti jogot alapították, a jogszabály azonban bizonyos korlátozásokat ír elő ennek alkalmazására.
Példa számításra:
Ingatlan forgalmi értéke: 20 000 000 Ft
- Az egyévi érték (a forgalmi érték 1/20-a): 20 000 000 ÷ 20 = 1 000 000 Ft
- Haszonélvezeti jog időtartama: 5 év
- Haszonélvezeti jog értéke: 1 000 000 × 5 = 5 000 000 Ft.
Határozatlan időre alapított, azaz holtig tartó haszonélvezeti jog esetén a jog egyévi értékét szintén az ingatlan forgalmi értékének egy huszad részében határozzák meg, az életkor szerinti szorzószám pedig a következőképpen alakul, ha a haszonélvező:
- 25 évesnél fiatalabb: 10-szeres
- 25–50 év között: 8-szoros
- 51–65 év között: 6-szoros
- 65 év felett: 4-szeres.
Példa számításra:
Tegyük fel, hogy egy ingatlan forgalmi értéke 20 millió forint, és a haszonélvezeti jog jogosultja 60 éves:
- Egyévi érték: 20 000 000 Ft ÷ 20 = 1 000 000 Ft
- Szorzószám: 6
- Haszonélvezeti jog értéke: 1 000 000 Ft × 6 = 6 000 000 Ft.
Két haszonélvezeti jog egy ingatlanon
Előfordul, hogy egy ingatlanra nem csak egy, hanem több személy javára jegyeznek be haszonélvezeti jogot. Ez gyakori házastársak, testvérek vagy szülő és gyermek esetében.
A haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illetheti meg. Ez azt jelenti, hogy a haszonélvezet lehet közös, amikor például házastársak együtt gyakorolják, vagy egymást követő, amikor először az egyik, majd a másik jogosult élhet vele.
Ha a haszonélvezeti jog egyszerre több személyt közösen illet, a birtoklás, a használat és a hasznok szedése a közös tulajdon szabályai szerint történik. A haszonélvezők közösen dönthetnek az ingatlan birtoklásáról, használatáról és a hasznok megosztásáról. Ha a haszonélvezőknek nem sikerül megegyezni, bármelyikük bírósághoz fordulhat a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás módjának megállapítás érdekében.
Ha a haszonélvezeti jog egymást követő sorrendben illeti meg a feleket, a jogosultak sorrendben gyakorolhatják jogaikat. A hátrább álló haszonélvező csak akkor élhet a jogával, ha az előtte álló jogosult haszonélvezeti joga megszűnt, vagy azzal nem kíván élni.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása és vásárlása
Eladás haszonélvezettel terhelt ingatlan esetén
Ha az ingatlan haszonélvezettel terhelt, az eladható, de a haszonélvezeti jog nem szűnik meg automatikusan az adásvétellel. Az új tulajdonos ugyanúgy köteles tiszteletben tartani a haszonélvezeti jogot. Ezért az ilyen ingatlanok piaci értéke általában alacsonyabb, hiszen a vevő csak korlátozottan használhatja azt.
Vásárlás haszonélvezettel terhelt ingatlan esetén
Aki ilyen ingatlant vásárol, annak fontos tudnia, hogy a haszonélvező jogai az ő tulajdonszerzését követően is fennmaradnak. A haszonélvezeti jog csak a haszonélvező halálával, lemondással szűnik meg. Ha tehát valaki befektetésként vásárol ilyen ingatlant, érdemes előre átgondolni, mikor válik ténylegesen használhatóvá.
Mire érdemes figyelni?
- Mindig legyen friss tulajdoni lap, hiszen abból pontosan kiderül, kik a tulajdonosok és van-e haszonélvezeti jog bejegyezve.
- Fontos a haszonélvező nyilatkozata is: ha az adásvétel során lemond a jogáról, azt írásban kell rögzíteni, és ügyvéd által ellenjegyzett okiratban érvényes.
- Fontos tudni, hogy az adásvételi szerződés a haszonélvező hozzájárulása nélkül is létrejöhet – a haszonélvezeti jog ilyenkor továbbra is fennmarad az ingatlanon.
- Az adásvételi szerződésben pontosan szerepelnie kell, hogy az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt-e, és ha igen, mi történik ezzel a joggal.
Összefoglalva:
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása és vásárlása nem lehetetlen, de körültekintést igényel. Megfelelő jogi tájékoztatással és pontos szerződéses megfogalmazással mind az eladó, mind a vevő biztonságban érezheti magát az ügylet során.
Haszonélvezeti jog illeték
A haszonélvezeti jog alapítása során illetéket kell fizetni, amelyet az Illetéktörvény (Itv.) szabályoz. Az illeték mértéke a haszonélvezeti jog törvény szerinti értékén alapul, amelyet korábban, a „Haszonélvezeti jog értéke” alcím alatt részleteztem.
Az illeték mértéke a haszonélvezeti jog törvény szerinti értékének 4%-a.
Haszonélvezeti jog alapítása esetén is fennállhat illetékmentesség, a leggyakoribb példa, amikor az alapítás egyenesági rokonok között történik; ilyenkor az ügylet illetékmentes.
A fentiek nemcsak a haszonélvező számára fontosak, hanem azoknak is, akik ilyen joggal terhelt ingatlant vásárolnak. Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkenteni kell az ingatlan forgalmi értékét, és a vevő az így meghatározott érték után fizeti az illetéket.
Holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése, megváltása
A holtig tartó haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy a jogosult életének végéig használhatja és hasznosíthatja az ingatlant, de a tulajdonjog nem kerül hozzá. Bár ez a jog eredetileg élethosszig szól, bizonyos esetekben lehetőség van a megszüntetésére vagy megváltására.
A megszűnési módok a következők:
- A felek közös megállapodása: A tulajdonos és a haszonélvező megegyezhetnek a haszonélvezeti jog megszüntetéséről. Ez történhet visszterhesen vagy akár ingyenesen is.
- A haszonélvező lemondó nyilatkozata: A haszonélvező saját döntéséből is lemondhat a jogáról. Ez történhet pénzbeli megváltás fejében vagy akár ingyenesen is.
- A dolog megsemmisülése: Ha a haszonélvezeti tárgy megsemmisül, a jog automatikusan megszűnik.
- A tulajdon megszerzése: Amennyiben a haszonélvező lesz az ingatlan tulajdonosa, a haszonélvezeti jog megszűnik.
- Határozott idő lejárta: Ha a haszonélvezeti jog határozott időre szól, annak lejártával a jog automatikusan megszűnik.
- A haszonélvező halála: Haszonélvezeti jog a jog a jogosult halálával megszűnik.
A haszonélvezeti jog megváltása esetén annak ellenértékét a felek szabadon állapíthatják meg, eltérhetnek az Illetéktörvényben előírt számítási módtól.
Akár a felek közös megállapodásával, akár a haszonélvező egyoldalú nyilatkozatával szűnik meg a haszonélvezeti jog, a változást mindenképpen át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásba, ezért az eljárásban ügyvédi közreműködés szükséges.
Haszonélvezeti jog öröklése
Sokakat érdekel, hogy lehetséges-e a haszonélvezeti jog öröklése. Fontos tisztázni, hogy a haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, ami azt jelenti, hogy a jogosult halálával automatikusan megszűnik. Így tehát a haszonélvezeti jog nem örökölhető, azaz nem száll át az örökösökre.
Özvegyi jog és haszonélvezeti jog közötti különbség
Az özvegyi jog a haszonélvezeti jog egyik különleges típusa, amely kizárólag a házastársi kapcsolatból származó jogokat biztosítja.
A túlélő házastársat özvegyi jog illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson, valamint a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon. Fontos, hogy az özvegyi jog csak akkor keletkezik, ha az örökhagyó halálakor az özvegy és az elhunyt házastárs között az életközösség fennállt.
Az özvegyi haszonélvezeti jogról való lemondás vagy annak megváltása csak a túlélő házastárs kifejezett szándéka esetén lehetséges. Ez azt jelenti, hogy az özvegy saját döntése nélkül nem veszítheti el a jogát, így biztosítva a lakáshasználatot a házastárs halála után is.
Ügyvédi munkadíj
A haszonélvezeti jog alapítása vagy törlése nem pusztán formai kérdés – az okirat pontos és jogilag megfelelő elkészítése kulcsfontosságú ahhoz, hogy a joghatás valóban érvényesüljön, és későbbi viták, félreértések elkerülhetők legyenek.
Haszonélvezeti jog alapításának és törlésének ügyvédi díja: 50.000 Ft. Részletekért – például, hogy mi tartozik a munkadíjba – nézd meg a Haszonélvezeti jog bejegyzése és törlése oldalt.
