Mikor kell megfizetni a lakásvásárlás illetékét?
Amikor lakást vásárolunk, nemcsak a vételárral kell számolni, hanem azzal is, hogy az illeték mikor és milyen ütemezésben válik esedékessé. Nézzük végig lépésről lépésre, hogyan zajlik a folyamat.
Mikor keletkezik az illetékfizetési kötelezettség?
A lakásvásárlás illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés aláírásának napján keletkezik. Ez azonban még nem jelenti azt, hogy ekkor már fizetni is kell.
Az aláírt szerződés adatait az eljáró ügyvéd továbbítja a NAV felé, amely alapján az adóhatóság megindítja az illetékkiszabási eljárást.
Mikor küldi ki a NAV a fizetési meghagyást?
A NAV a tulajdonjog bejegyzését követően fizetési meghagyást (határozatot) állít ki, amelyben megállapítja az illeték összegét. Ez a határozat 15 nap elteltével válik véglegessé.
Ez az időszak azért fontos, mert ha a vevő nem ért egyet a NAV által megállapított összeggel, a kézbesítéstől számított 15 napon belül jogorvoslattal élhet.
Mikor kell ténylegesen befizetni az illetéket?
Az illeték megfizetésének határideje a fizetési meghagyás kézhezvételétől számított 30 nap.
Ha ez a határidő elmúlik, a NAV késedelmi pótlékot számíthat fel, ezért érdemes időben intézkedni.
Hogyan lehet befizetni a lakásvásárlás illetékét?
A NAV többféle fizetési lehetőséget biztosít, ezekről a határozat részletes tájékoztatást is tartalmaz. Ezek a következők:
- Banki átutalás
Az illetéket a NAV megfelelő számlaszámára kell utalni. Fontos, hogy a közlemény rovatban szerepeljen az adóazonosító jel és a határozat száma, különben a befizetés nem azonosítható be. - Online bankkártyás fizetés
A NAV Ügyfélportálján keresztül lehetőség van bankkártyával, online rendezni az illetéket. - Személyes bankkártyás fizetés
Akik a személyes ügyintézést részesítik előnyben, bármely NAV ügyfélszolgálaton fizethetnek POS-terminálon keresztül. - Postai csekk
Bár a NAV jellemzően nem küld automatikusan csekket, az úgynevezett „sárga csekk” külön kérhető telefonon, online vagy személyesen. - Átvezetés
Bizonyos esetekben lehetőség van más adónemekben történt túlfizetésből való átvezetésre is.
Számold ki helyesen: mennyi a lakásvásárlás után fizetendő illeték 2026-ban
Ha ingatlant vásárolsz, akkor a vételáron felül visszterhes vagyonátruházási illetéket, hétköznapi nevén vagyonszerzési illetéket kell fizetni, aminek mértéke az ingatlan vételárához kötődik.
Az általános szabály a következő:
- az ingatlan 1 milliárd forintot meg nem haladó forgalmi értéke után 4% illetéket kell fizetni,
- az 1 milliárd forint feletti részre már csak 2% illeték vonatkozik,
- ugyanakkor fontos korlát, hogy ingatlanonként az illeték összege legfeljebb 200 millió forint lehet.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a legtöbb lakásvásárlásnál – ahol az ingatlan értéke jóval 1 milliárd forint alatt marad – az illeték egyszerűen a vételár (vagy a NAV által megállapított forgalmi érték) 4%-a lesz.
Fontos, hogy a NAV főszabály szerint a szerződésben rögzített vételár alapján állapítja meg az illetéket, ugyanakkor ettől eltérhet, helyszíni szemlét is tarthat, és indokolt esetben a felek által meghatározott összegtől eltérő értéket vehet figyelembe.
Mikor nem kell illetéket fizetni lakásvásárláskor?
Vannak olyan élethelyzetek és ügyletek, amelyeknél a jogszabály illetékmentességet biztosít. Magánszemélyek esetében a leggyakrabban az alábbiak jönnek szóba:
• Építési telek vásárlása lakóház építéséhez
Nem kell illetéket fizetni, ha lakóház építésére alkalmas telket (vagy tulajdoni hányadot), illetve ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jogot szerez a vevő, és vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít. Feltétel továbbá, hogy a felépített lakóház lakásainak hasznos alapterülete elérje a településrendezési terv szerinti maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
• Vagyonátruházás egyenes ági rokonok között
Teljes illetékmentesség illeti meg az egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) egymás közötti vagyonátruházását, ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is.
• Vagyonátruházás házastársak között
Nem kell illetéket fizetni a házastársak egymás közötti vagyonátruházása esetén.
• Lakástulajdon cseréje és vásárlása
Mentes az illetékfizetési kötelezettség alól, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Míg a kedvezmény esetében a jogalkotó 2026. január 1-jétől a korábbi 3 éves időtartamot 5 évre emelte, addig ezen a területen nem történt szigorítás: továbbra is a 3 éves határ marad érvényben.
• A házastársi vagyonközösség megszüntetése
Illetékmentes az az ügylet is, amikor az ingatlan átruházására a házastársi vagyonközösség megszüntetésével összefüggésben kerül sor.
• CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén
A CSOK vagy CSOK Plusz támogatással történő lakásszerzéskor szintén illetékmentesség jár, ami jelentős anyagi könnyebbséget jelenthet.
Hogyan lehet megúszni az illetékfizetést?
A lakásvásárlás során felmerülő illeték komoly kiadást jelent. Bár az illeték elkerülése nem mindig lehetséges, bizonyos élethelyzetekben okos tervezéssel jelentősen csökkenthető vagy akár teljesen elkerülhető a fizetési kötelezettség. A gyakorlatban az alábbi trükkök, tippek a leggyakoribbak:
- Haszonélvezet alapítása
Az egyenesági rokonok – például szülő és gyermek – közötti ügyletek illetékmentesek. Ha valaki 50 millió forint értékű ingatlant szerez meg kizárólagosan, az általános szabályok szerint az illeték mértéke 4%, vagyis 2 millió forint lenne.
Ha azonban a vevő az ingatlan megvásárlásakor haszonélvezeti jogot alapít a szülője javára – például egy 62 éves szülő részére –, akkor az illetéket már nem a teljes 50 millió forint után kell megfizetni. Ebben az esetben a NAV a haszonélvezeti jog értékét levonja az ingatlan forgalmi értékéből.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy jelen példában a haszonélvezeti jog értéke 15 millió forint, akkor az illeték alapja: 50 millió – 15 millió = 35 millió forint lesz, és a fizetendő illeték ennek a 4%-a, azaz 1,4 millió forint.
Mivel a haszonélvezeti jogot egyenesági rokon javára alapítják, a haszonélvezőnek illetékfizetési kötelezettsége nem keletkezik.
Tipp: Minél fiatalabb a haszonélvező, annál magasabb a haszonélvezeti jog értéke, és ezáltal annál nagyobb mértékben csökkenthető a fizetendő illeték összege.
Fontos kiemelni, hogy a NAV a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza. Ha a haszonélvezeti jog kizárólag a lakásvásárlás illetékének elkerülése érdekében jön létre, az adóhatóság az ügyletet visszaélésszerűnek minősítheti, és illetéket állapíthat meg. Ez azonban nem tekinthető általánosnak, a NAV jellemzően elfogadja a felek által a szerződésben rögzítetteket. - CSOK igénybevétele
Ha a vevő a lakásvásárlás során CSOK-ot vagy CSOK Pluszt akár a legalacsonyabb összegben igénybe veszi, akkor az ingatlan megszerzése illetékmentes. Ez a kedvezmény akár több millió forintos megtakarítást jelenthet.
Használd ki, ami jár: lakásvásárlás illeték kedvezmények 2026-ban
Bár a jogszabály többféle illetékkedvezményt is lehetővé tesz, a gyakorlatban magánszemélyeknél néhány tipikus élethelyzet fordul elő újra és újra. Az alábbiakban ezeket mutatom be röviden, közérthetően:
• Cserepótló vétel
Ha a vásárló az új lakás megszerzését megelőző öt éven belül (2026. január 1. napjától a korábbi három év öt évre módosult), vagy azt követő egy éven belül eladja a korábbi lakóingatlanát, akkor nem a teljes vételár után kell illetéket fizetnie.
Ebben az esetben az illeték alapja az új és a régi ingatlan forgalmi értéke közötti különbözet.
• Fiatal első lakásszerzők illetékkedvezménye
Az a 35 év alatti fiatal, aki első lakástulajdonát (vagy tulajdoni hányadát) szerzi meg, az egyébként fizetendő illeték legfeljebb 50%-áig terjedő kedvezményre jogosult.
Fontos feltétel, hogy az egész ingatlan forgalmi értéke ne haladja meg a 15 millió forintot. Ha a vásárlás csak egy bizonyos tulajdoni hányadra vonatkozik, a kedvezmény ugyan arányosan érvényesíthető, azonban ebben az esetben is az egész lakás értékét kell vizsgálni – vagyis nem az egyes tulajdoni rész értékénél számít a 15 millió forintos határ.
A lakásvásárlás illeték részletfizetése
Nem minden esetben kell a lakásvásárlás illetékét egy összegben megfizetni. A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy a vevő részletfizetést kérjen a NAV-tól:
- Pótlékmentes részletfizetés első lakástulajdon esetén
Ha a vagyonszerző magánszemélyként első lakástulajdonát vagy tulajdoni hányadát szerzi meg, a NAV kérelemre pótlékmentes részletfizetést engedélyezhet. A részletek havonta, egyenlő összegben fizetendők, és a részletfizetés időtartama a kérelemben megjelölhető, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónap lehet. - Automatikus részletfizetés természetes személyeknek
Természetes személyek évente egy alkalommal legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést kérhetnek a NAV-tól, ha az adó- vagy illetéktartozásuk nem haladja meg az 1 000 000 forintot.
Ennek előnye, hogy az igénylés illetékmentes, és a NAV nem vizsgálja a fizetési nehézség okát.
A részletfizetési kérelem benyújtható:
• elektronikusan a NAV honlapján vagy az ONYA felületén,
• postai úton,
• vagy személyesen a NAV ügyfélszolgálatán.
Ha a cikkel kapcsolatban kérdésed van, vagy bármilyen más ingatlanjogi ügyben tanácsra lenne szükséged, keress bátran! Szívesen segítek, hogy minden jogi ügyed átlátható és biztonságos legyen.
Vedd fel velem a kapcsolatot!
