Közös tulajdon megszüntetése – békés megegyezés vagy bírósági út?

A közös tulajdon megszüntetése akkor válik szükségessé, amikor a tulajdonostársak már nem szeretnék az ingatlant vagy más vagyontárgyat közösnek tudni. Ilyen helyzet előfordulhat például öröklés útján, válás esetén, vagy ha a tulajdonostársak érdekei eltérnek egymástól. A közös tulajdon megszüntetése történhet egyezséggel, amikor a felek megegyeznek a megszüntetés módjában, de bírósági úton is sor kerülhet rá, ha nincs egyetértés a felek között.

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlanon egyszerre több személynek van tulajdonjoga. Ilyenkor minden tulajdonostárs meghatározott arányban jogosult az egész dolog használatára és hasznainak szedésére, valamint ugyanilyen arányban viseli a terheket és a költségeket is.

Közös tulajdon leggyakrabban öröklés útján jön létre, amikor például a gyermekek együtt öröklik a szülői ingatlant, de létrejöhet adásvétel során is, ha többen közösen vásárolnak meg egy lakást vagy házat.

A közös tulajdon gyakran vezethet vitákhoz, hiszen több embernek kell közösen rendelkeznie ugyanazzal az ingatlannal. A Polgári Törvénykönyv ezért több lehetőséget is biztosít arra, hogy a tulajdonostársak megszüntessék a közös tulajdont, és mindenki önállóan gazdálkodhasson a saját részével.

A megszüntetés módjai:

1. Természetbeni megosztás

A törvény szerint elsődlegesen a természetbeni megosztást kell megvizsgálni. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant – például egy telket – fizikailag felosztják a tulajdonosok között. Így mindenki külön részt kap, amely felett kizárólag ő rendelkezhet.
Amennyiben a megosztás nem lehetséges, vagy az ingatlan értékének jelentős csökkenésével járna, más megoldásokat kell keresni.

2. Megváltás

Ha a természetbeni megosztás nem kivitelezhető, gyakran kerül sor megváltásra. Ennek lényege, hogy az egyik tulajdonostárs „kivásárolhatja” a többieket, vagyis megfizeti számukra a tulajdoni hányaduk forgalmi értékét. Peren kívül a felek szabadon megállapodhatnak a megváltás feltételeiről: ki vásárolja meg a másik hányadát, mennyiért, milyen ütemezésben, és milyen módon történik a kifizetés. 

3. Közös értékesítés

Előfordul, hogy sem a természetbeni megosztás, sem a megváltás nem járható út. Ilyenkor jöhet szóba a közös értékesítés, amikor a tulajdonostársak együtt értékesítik az ingatlant, majd a vételárat a tulajdoni hányadok arányában osztják fel egymás között.
Ez a megoldás biztosítja, hogy mindenki részesüljön a tulajdoni hányadának megfelelő vételárból, és egyik félnek sem kell vállalnia a teljes ingatlan megszerzésének terhét.

4. Társasházzá alakítás

Speciális lehetőség a társasházzá alakítás, amelyre akkor van mód, ha az ingatlanból legalább két önálló lakás vagy egyéb rendeltetésű helyiség alakítható ki. Ilyenkor különválik a közös és a külön tulajdon. A külön tulajdonú részeket minden tulajdonos kizárólag maga használhatja, míg a közös tulajdonban lévő részeket a felek a megállapodás szerint közösen vehetik igénybe. 

Közös tulajdon megszüntetése peren kívül

Szerencsére nem minden esetben szükséges bírósághoz fordulni, ha közös tulajdont szeretnénk megszüntetni: a peren kívüli megállapodás gyorsabb, olcsóbb és kevésbé konfliktusos megoldást kínál.

A peren kívüli megszüntetés lényege, hogy a tulajdonostársak közösen állapodnak meg a közös tulajdon megszüntetésének módjában. Ez történhet:

• természetbeni megosztással,
  
• a tulajdoni hányad megváltásával,
  
• az ingatlan közös értékesítésével, majd a vételár felosztásával,
  
• vagy társasházzá alakítással.
  

Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, a bírósági út marad, amely hosszabb és költségesebb. Éppen ezért érdemes minden lehetőséget megvizsgálni a peren kívüli rendezésre, és ügyvéd tanácsát kérni, aki segít a jogi szempontok tisztázásában és a tárgyalások lebonyolításában.

Bármilyen kérdésed van a közös tulajdon rendezésével kapcsolatban, fordulj hozzám nyugodtan, segítek eligazodni a jogi részletekben.

Közös tulajdon megszüntetése iránti per

Amennyiben a tulajdonostársak nem tudnak megállapodni a közös tulajdon megszüntetésének módjáról, bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat. A bíróság a per során mérlegeli az összes körülményt, és dönthet a közös tulajdon természetbeni megosztásáról, az egyik tulajdonostárs általi megváltásról, társasházzá alakításáról vagy szükség esetén az ingatlan árverés útján történő értékesítéséről.

A bíróság által alkalmazható megoldások

1. Természetbeni megosztás
   
   • Ha az ingatlan úgy megosztható, hogy önálló, külön használható ingatlanrészek jöjjenek létre (pl. telek kettéosztása, ikerház), a bíróság ezt rendeli el.
     
     
2. Társasházzá alakítás
   
   • Amennyiben az ingatlan természetben nem osztható fel, de alkalmas arra, hogy külön lakások vagy helyiségek önálló albetétként nyilvántartásba kerüljenek, a bíróság elrendelheti a társasházzá alakítást.
     
   • Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a közös tulajdon megszűnik, és minden tulajdonostárs külön tulajdont szerez a saját lakásán, miközben a közös részek (pl. lépcsőház, udvar) társasházi közös tulajdonban maradnak.
     
     
3. Tulajdonrész megváltása
   
   • Ha sem a természetbeni megosztás, sem a társasházzá alakítás nem jöhet szóba, a bíróság lehetőséget biztosít arra, hogy az egyik tulajdonostárs megváltsa a másik tulajdoni hányadát.

Új előírás a megváltásnál – fontos változás 2025. január 15-től

2025. január 15-től változás lépett életbe a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben. Az új előírás a megváltást érinti, vagyis amikor egy tulajdonostárs magához váltja egy másik tulajdonos tulajdoni hányadát.
A módosítás lényege, hogy a bíróság az ingatlant megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába kizárólag akkor adja, ha az előzetesen biztosítékot nyújt a vételár fedezetére.

A legfontosabb tudnivalók:

• a biztosítéknak a várható  teljes megváltási összeget fedeznie kell,
  
• formája lehet többek között pénz, értékpapír, pénzhelyettesítő eszköz vagy például bankgarancia,
  
• a bíróság ítéletében rendelkezik a biztosíték kiadásáról a jogosult részére. Amennyiben a biztosíték összege kisebb a megállapított vételárnál, a vevőt kötelezik a hiányzó összeg kifizetésére; ha pedig nagyobb, a többletet visszaadják a biztosítékot nyújtó félnek.
  
• sikertelen tulajdonba adás esetén a biztosíték visszajár.
  

Ez az új szabályozás nagyobb biztonságot nyújt az eladó tulajdonostársaknak, mivel kizárja annak lehetőségét, hogy a bírósági ítélet után ne álljon ténylegesen rendelkezésre a vételár.

4. Értékesítés árverés útján
   
   • Ha egyik fenti megoldás sem lehetséges, a bíróság elrendeli az ingatlan árverését.
     
   • Az árverést a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elektronikus árverési rendszerében bonyolítja le.
     
   • Az árverésnek költségei vannak, melyet a feleknek kell viselni.
     
   • A kikiáltási árat a bíróság határozza meg. Az árverés során befolyt vételár  a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg a tulajdonosok között.
     
   • Árverés során az ingatlan gyakran a piaci árnál alacsonyabb áron kel el.
     

A bírósági a per során nem rendelhet el olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Ezen túlmenően a bíróság nem rendeli el a közös tulajdon megszüntetését, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik– például átmeneti anyagi nehézség vagy lakhatási gondok . A körülmény megszűnése után a közös tulajdon megszüntetését ismét lehet kezdeményezni.

Közös tulajdon megszüntetése ikerház esetén

Az ikerházak kedvelt megoldást jelentenek: két különálló családi otthon épülhet egy telekre, költséghatékonyan. Ilyenkor a ház és a telek osztatlan közös tulajdonban van, vagyis a tulajdonostársak mindegyike az egész ingatlanból részesedik a tulajdoni hányada szerint.

Használati megosztás – az első lépés

A gyakorlatban az ikerház-tulajdonosok külön lakásrészt és kertet használnak. Ezt érdemes írásbeli használati megosztási szerződésben rögzíteni. A megállapodás tisztázza, hogy ki melyik lakást, udvarrészt, garázst vagy parkolóhelyet használhatja, így elkerülhetők a mindennapos viták.

A használati megosztás tehát praktikus és sok helyzetben elegendő megoldás.

Ha a használati megosztás már nem elég

Előfordul, hogy a tulajdonostársak hosszú távon nagyobb önállóságra vágynak, vagy nem tudnak megegyezni a használat részleteiről, így a használati megosztási szerződés sem jön létre. Ekkor szükség lehet a közös tulajdon megszüntetésére.

Erre több lehetőség van:

1. Telekmegosztás
   Ha a helyi szabályozás és a telek mérete lehetővé teszi, valamint a jogszabályokban előírt egyéb feltételek is teljesülnek, az ikerház két lakása külön telekre kerülhet, így mindkét lakás teljesen önálló ingatlanná válik.
   
   
2. Társasház-alapítás
   Ha a telek nem osztható meg, de a ház legalább két különálló lakásból áll, társasház alapítható. Ebben az esetben a lakások önálló tulajdonba kerülnek, a közös részek (pl. tető, főfalak, lépcsőház) közös tulajdonban maradnak.
   
   
3. Bírósági eljárás
   Ha a felek nem tudnak megegyezni, bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését, amely ikerház esetében általában természetbeni megosztás alapján is megtörténhet. Ilyenkor a bíróság használati megosztási szerződéshez hasonlóan rendezi a területhasználatot. 

Örökölt közös tulajdon megszüntetése

Gyakran előfordul, hogy egy családi ház vagy lakás több örökösre száll, például testvérekre. Ilyenkor az ingatlan közös tulajdonba kerül, ami azt jelenti, hogy a döntéseket – legyen szó használatról vagy eladásról – közösen kell meghozni. Ez azonban nem mindig egyszerű, főleg ha a felek eltérően gondolkodnak az ingatlan sorsáról.

Ha a tulajdonostársak meg tudnak egyezni a  közös tulajdon megszüntetésének módjában, akkor eszerint járhatnak el, ha viszont nem tudnak megegyezni, bármelyikük a bírósághoz fordulhat a közös tulajdon megszüntetése érdekében. Akár egyezségről, akár bírósági eljárásról legyen szó, az a cikkben részletezett módokon történhet meg. (természetbeni megosztás, társasházzá alakítás, megváltás, közös értékesítés, árverés)

Milyen költségekkel kell számolni a közös tulajdon megszüntetésekor? Az illeték és perköltség

Sokan keresnek választ arra, hogy mennyibe kerül a közös tulajdon megszüntetése, milyen illetéket, perköltséget kell fizetni, és mennyi időt vehet igénybe az eljárás. A válasz mindig az adott helyzettől függ: például attól, hogy megegyezés születik-e, vagy bírósági útra kell terelni az ügyet.

Ha a felek meg tudnak egyezni, akkor alapvetően elegendő az ügyvédi munkadíjjal számolni. Ha azonban társasház-alapításra kerül sor, vagy például a telek felosztása történik, akkor földmérő közreműködése is szükséges a változási vázrajz elkészítéséhez, ami további költséget jelent.

Amennyiben azonban nincs megegyezés, és bírósági perre kerül sor, eljárás illeték megfizetése is szükséges, továbbá a per végén a perköltséget is rendezni kell. A perköltség viselése attól függ, hogy a fél nyertesnek vagy vesztesnek bizonyul-e, vagyis a bíróság a keresetnek megfelelően szünteti-e meg a közös tulajdont.

A pertárgyérték és illeték meghatározásánál az ingatlan forgalmi értéke az irányadó. Az illeték számítása sávos rendszer szerint történik.

Kedvezményes szabály: lakástulajdon vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog esetén, ha a pertárgy érték 10 és 250 millió forint között van, az illeték az általános szabály szerint számított összeg fele, de legalább 489.500 Ft.

Ügyvédi munkadíj

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Akár peres, akár peren kívüli megoldásban gondolkodsz, érdemes előtte jogi tanácsot kérni – így biztosan olyan megoldás születik, amely számodra is a legelőnyösebb. Ha a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban jogi segítségre van szükséged, forduljon hozzám bizalommal.

Közös tulajdon megszüntetése megváltás esetén (amikor egyik fél megvásárolja a másik tulajdonrészét):

Az adásvételi szerződésre vonatkozó díjazás az irányadó.

Közös tulajdon megszüntetése társasházzá alakítás vagy peres eljárás esetén:

A megbízási díj egyedileg kerül meghatározásra, a felek szabad megállapodása alapján, az ügy bonyolultságától és terjedelmétől függően.