Mit érdemes beleírni a bérleti szerződésbe? – Gyors útmutató a jól felépített szerződéshez
Egy bérleti szerződés megírása nem mindig egyszerű feladat. Nemcsak a jogi szempontokat kell figyelembe venni, hanem azt is, hogy a szerződés minden fontos részletet tartalmazzon, és mind a bérbeadó, mind a bérlő érdekeit védje.
Ebben a rövid útmutatóban összegyűjtöttem, milyen elemeket érdemes mindenképp belefoglalni a szerződésbe.
1. Felek adatai
Rögzíteni kell a bérbeadó és a bérlő nevét, születési adatait, lakcímét és elérhetőségét. Célszerű személyi igazolvány vagy cégadatok ellenőrzése is, különösen cég tulajdonú ingatlan esetén.
2. Ingatlan pontos leírása
Fontos a cím, alapterület, helyiségek, felszereltség és állapot pontos feltüntetése.
- Ajánlott fotódokumentációt mellékelni a lakás állapotáról.
- Érdemes rögzíteni a kulcsok számát és átadás módját is.
- Érdemes a közüzemi mérőóra állásokat is rögzíteni.
3. Bérleti díj és fizetés módja
Rögzíteni kell a bérleti díjat, fizetés gyakoriságát, módját és határidejét.
- Célszerű előírni a késedelmi kamat vagy kötbér mértékét, ha a bérlő nem fizet időben.
4. Rezsi és közös költség
Pontosan szabályozd, hogy a bérlő mely költségeket fizeti, és hogyan történik a fizetés (pl. mérőóra alapján vagy fix összeg, közvetlenül a szolgáltatónak fizet, vagy a bérbeadón keresztül rendezi azt).
4. Kaució
A kaució összege, kifizetése, visszafizetése és feltételei legyenek egyértelműen meghatározva.
- Határozd meg, mi történik káresemény vagy elmaradt fizetés esetén.
5. Szerződés időtartama
A szerződés kezdete, valamint a határozott vagy határozatlan időtartam legyen világosan rögzítve.
- Határozott szerződésnél érdemes rögzíteni a meghosszabbítás feltételeit.
6. Felmondási szabályok
Rögzíteni kell a felmondás módjait, határidejét, felmondási idő hosszát, rendkívüli felmondás feltételeit.
- A bérlő kiköltözésének szabályai: annak határideje, a lakás állapota (pl. tisztasági festésre tett kötelezettségvállalás)
8. Használat szabályai
Tisztázni kell, hogy a bérlő hogyan használhatja az ingatlant, például:
- Albérletbe adás, további bérlő bevonása
- Állattartás, dohányzás
- Átalakítás
- Bérbeadó milyen esetekben és feltételekkel léphet be a lakásba.
9. Ajánlott kiegészítők
- Biztosítás: ki köteles lakásbiztosítást kötni?
- Karbantartás és javítás: ki viseli a kisebb és nagyobb javítási költségeket? Mi számít kisebb, illetve nagyobb költségnek?
Ahhoz, hogy egy bérleti szerződés valódi védelmet nyújtson, rengeteg apróságra kell figyelni; egy szakszerűen elkészített szerződés pedig kisebb kiadással jár, mint a későbbi viták és pereskedés.
Ha szeretnéd, hogy a bérleti szerződés minden részletre kiterjedjen és megelőzze a későbbi vitákat és félreértéseket, fordulj hozzám bizalommal!
Bérleti szerződés minta – milyen veszélyeket rejthet a gyakorlatban?
Az internet tele van különféle „albérleti szerződés minta” dokumentumokkal, és sokan azt gondolják, hogy egy sablon azonnal megoldja a problémát. Bár elsőre kényelmesnek tűnik, valójában komoly kockázatot rejthet. Egy sablon sosem tudja teljesen lefedni az ingatlanra és a bérbeadó–bérlő viszonyra jellemző sajátosságokat.
Gyakran hiányoznak belőlük lényeges pontok, vagy épp olyan kikötéseket tartalmaznak, amelyek a felek érdekeivel ellentétesek. Egy hiányosan megfogalmazott szerződés később vitákhoz, sőt akár pereskedéshez is vezethet.
Miért nem érdemes sablonokkal kockáztatni?
- Elavult jogszabályi hivatkozások
Az online sablonok gyakran nem követik a legfrissebb jogszabályokat, így a velük készített szerződés jogilag nem biztos, hogy naprakész. - Nem veszik figyelembe az egyedi körülményeket
A sablonok „minden esetre jó” megoldást próbálnak kínálni, de nem kezelik az adott ingatlan, bérlő vagy bérbeadó sajátosságait.
Példa: egy albérleti szerződés sablon nem biztos, hogy rendezi, mi történik, ha a bérlő állatot tart vagy ha átalakítást végez a lakásban. - Általános és homályos megfogalmazások
Sok sablon tartalmaz olyan rendelkezéseket, amelyek nem egyértelműek és így vitás helyzeteket szülhetnek.
Példa: A minták általában így fogalmaznak: „A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget a bérbeadó viseli.”
De mit jelent a „fenntartás” és mi a „kisebb költség”? Ha elromlik a bojler, vagy megsérül a csaptelep, ki fizeti? Kis költségnek számít vagy nagyobb tételnek?
Ha a villanyóra cseréjére van szükség, vagy a tető javítása válik szükségessé, ezek már nagyobb költségek, de hol a határ?
A sablon nem ad egyértelmű útmutatót, így a felek eltérően értelmezhetik ugyanazt a szabályt, ami könnyen konfliktushoz, adott esetben pereskedéshez vezethet. - Hiányzó védelmi elemek
A sablonok gyakran nem tartalmazzák a szükséges jogi védelmet.
Példa: a sablon nem részletezi, mikor és milyen feltételekkel tartható vissza a kaució, vagy hogyan történik a visszafizetés.
Mi a megoldás?
Albérleti szerződés sablon helyett fordulj hozzám – így megelőzheted a fölösleges kiadásokat!
Egy személyre szabott bérleti szerződés díja a havi bérleti díj felének felel meg (de minimum 60.000 Ft), ami jóval kedvezőbb, mint ha később vitás helyzetek vagy peres ügyek miatt kellene pénzt költened.
Gyakori vitás pontok – amire különösen érdemes figyelni
Kaució visszaadása
A kaució célja a bérbeadó biztosítéka a lehetséges károk, elmaradt bérleti díj vagy közüzemi tartozás fedezésére. Gyakori vita forrása, hogy a bérbeadó mire és milyen mértékben tarthatja vissza a kauciót. Fontos tudni, hogy a kaució nem használható fel előre bérleti díjként, kizárólag a ténylegesen felmerült tartozásokra, károkra vonatkozóan számolható el. Amennyiben nincs tartozás vagy kár, a kauciót a kiköltözést követően haladéktalanul vissza kell adni a bérlőnek.
Lakás állapotának dokumentálása (átadás-átvételi jegyzőkönyv, fotók)
A bérlet kezdetekor és végén egyaránt ajánlott átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, amely tartalmazza a lakás állapotát, a berendezési tárgyakat, esetleges hibákat. Emellett a fényképes dokumentáció különösen hasznos lehet vitás helyzetekben, hiszen objektív bizonyítékot nyújt arra, hogy milyen állapotban került átadásra az ingatlan, és hogyan adták vissza. Ez a legjobb eszköz a későbbi kaució-visszatartási viták megelőzésére.
Közüzemi számlák elszámolása
A közüzemi költségek rendezése sok esetben okoz konfliktust. A legbiztonságosabb megoldás, ha a mérőórák állását a beköltözéskor és kiköltözéskor is rögzítik, és lehetőség szerint fotóval is dokumentálják.
Érdemes a szerződésben pontosan rögzíteni, hogyan történik az elszámolás. A rendezés módjai lehetnek például:
- a bérlő közvetlenül a szolgáltatóknak fizeti a számlákat, és a befizetést igazolja a bérbeadó felé (ez a legegyszerűbb megoldás),
- a számlák a bérbeadó nevére érkeznek, de a bérlő megtéríti azokat a bérbeadónak,
- a felek havi átalányösszegben állapodnak meg, amelyet a bérlő a bérleti díjjal együtt fizet.
Fontos, hogy a szerződés tartalmazza a mérőóra-állások rögzítését beköltözéskor és kiköltözéskor, és ezekről fotódokumentáció is készüljön. Ez egyértelművé teszi, hogy ki mennyi fogyasztást hagyott maga után, és megelőzi a vitákat a közüzemi számlák elszámolásakor.
Bérleti szerződés és a közjegyző: a bérlő kiköltözésének gyorsítása
A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat azt biztosítja, hogy a bérlő a bérleti szerződés lejártakor tényleg kiköltözik az ingatlanból. Olyan, mint egy „garancia”: ha a bérlő felszólításra sem költözik ki, a bérbeadó ezzel a nyilatkozattal rögtön megindíthatja a végrehajtást, így nem kell hónapig pereskedni. Fontos azonban tudni, hogy a kilakoltatási moratórium idején ez sem végrehajtható.
A folyamat egyszerű: a bérlő a közjegyző előtt tesz egy nyilatkozatot arról, hogy meghatározott esetekben elhagyja a lakást, a közjegyző pedig hitelesíti ezt. A nyilatkozat alapja a bérleti szerződés, ezért nagyon fontos, hogy az megfelelően készüljön. A közjegyző csak akkor tud kiköltözési nyilatkozatot kiállítani, ha a szerződés minden szükséges tartalmi elemet tartalmaz – ezért érdemes ügyvédet bevonni a szerződés elkészítésébe.
Költségének viselésében a felek szabadon állapodhatnak meg, a gyakorlatban jellemzően közösen viselik a díjat. A közjegyzői nyilatkozat díja általában 40-50 ezer forint között mozog, de ez közjegyzőnként eltérhet.
Tipp bérbeadóknak: hogyan biztosítható még a bérlő kiköltözése?
Sokan a közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot tekintik az egyetlen megoldásnak arra az esetre, ha a bérlő nem fizet vagy nem hajlandó önként kiköltözni. Ez valóban erős jogi eszköz, de létezik olcsóbb alternatíva is.
Határozott idejű bérleti szerződés esetén, ha a bérlő a szerződés lejárta után sem hagyja el az ingatlant, a bérbeadó a bírósági végrehajtásról szóló törvény alapján gyorsított eljárásban kérheti az ingatlan kiürítését.
- Nem szükséges pereskedni, és közjegyzői okirat sem kell.
- A kérelmet a használati jogcím megszűnését követő 60 napon belül kell benyújtani a bírósághoz.
- A bíróság a kérelmet 5 munkanapon belül nemperes eljárásban elbírálja, majd a végrehajtó – szükség esetén a rendőrség közreműködésével – intézkedik az ingatlan kiürítése iránt.
Ezért egy határozott idejű bérleti szerződés nemcsak a bérleti jogviszony időtartamát rögzíti, hanem a bérbeadó számára erős garanciát is jelenthet arra az esetre, ha a bérlő nem akarna kiköltözni.
Bérleti szerződés felmondás – jogszerűen és problémamentesen
A bérleti szerződés felmondása sok esetben elkerülhetetlen, legyen szó akár lakás, akár üzlethelyiség bérletéről. Fontos azonban, hogy a felmondás jogszerűen történjen, hiszen ellenkező esetben komoly következményei lehetnek.
Határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés
- Határozatlan idejű bérleti szerződés: rendes és rendkívüli felmondással is megszüntethető.
- Határozott idejű bérleti szerződés: főszabály szerint nem mondható fel rendes felmondással, csak akkor, ha jogszabály ezt lehetővé teszi vagy ha a felek kifejezetten kikötötték a szerződésben. Ilyenkor a bérleti jogviszony a határozott idő lejártáig tart, kivéve ha rendkívüli felmondási ok áll fenn.
A törvény bizonyos esetekben engedi a felmondást határozott idejű szerződésnél is:
○ a bérlő halála esetén, örökösei 30 napon belül megszüntethetik a szerződést,
○ ha az ingatlan új tulajdonoshoz kerül, és a bérlő a szerződés lényeges feltételeiben vagy a fennállásában megtévesztette őt,
○ ha olyan korszerűsítési munkák kezdődnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák.
Mikor mondható fel a bérleti szerződés?
A felmondás lehet rendes vagy rendkívüli.
- Rendes felmondás: jellemzően csak határozatlan idejű szerződéseknél lehetséges, jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő betartásával.
- Rendkívüli felmondás: mind határozott, mind határozatlan idejű szerződésnél alkalmazható, ha a másik fél súlyosan megszegi a szerződésben vállalt kötelezettségeit (például a bérlő nem fizet bérleti díjat, vagy a bérbeadó nem biztosítja a rendeltetésszerű használat feltételeit).
Mire figyeljünk a felmondás során?
- A felmondást mindig írásban kell közölni.
- Pontosan meg kell jelölni a felmondás jogcímét (rendes vagy rendkívüli) és a szerződés megszűnésének időpontját.
- Rendes felmondás esetén a felmondási időt, rendkívüli felmondásnál pedig a megszegés konkrét okát is fel kell tüntetni.
- A felmondás akkor érvényes, ha azt a másik félnek szabályszerűen kézbesítik.
Ügyvédi munkadíj
Ha bizonytalan vagy a bérleti szerződés részleteiben, fordulj hozzám: segítek áttekinteni minden pontot, személyre szabottan kialakítani a megállapodást, és biztosítani, hogy később ne érjenek kellemetlen meglepetések.
A bérleti szerződés elkészítésének díja:
a havi bérleti díj 50%-a, de minimum 60.000 Ft
Részletekért – például, hogy mi tartozik a munkadíjba – nézd meg a bérleti szerződéskötés – átláthatóan, tiszta feltételekkel oldalt.
Az ügyvédi munkadíj kalkulátor segítségével pedig könnyedén kiszámíthatod a várható költséget:
