Mi számít állami tulajdonú ingatlannak
Amikor egy ingatlan tulajdoni lapját megnézed, előfordulhat, hogy tulajdonosként nemcsak magánszemélyt vagy céget látsz, hanem a Magyar Államot is. Ez elsőre ijesztő lehet, pedig nem feltétlenül jelenti azt, hogy az ingatlan nem megvehető – viszont azt igen, hogy egy állami tulajdonú ingatlan vásárlásakor a szokásos adásvételhez képest speciális szabályokra kell számítanod.
Mindenekelőtt tisztázni kell, hogy az ingatlan teljes egészében vagy csak részben állami tulajdonban van, mivel ez alapvetően meghatározza az adásvétel menetét – utóbbi egyébként jóval gyakoribb, például olyan esetekben, amikor öröklés útján kerül az állam tulajdoni hányadhoz. Előfordul, hogy egy tulajdonos örökös nélkül hal meg, és az ő tulajdoni hányada a magyar államra száll. Ilyenkor az állam „beszáll” tulajdonostársként az ingatlanba.
Fontos különbséget tenni azonban az állami és az önkormányzati tulajdon között – ez a két fogalom könnyen összekeverhető. Ha egy ingatlan a helyi önkormányzat tulajdonában van, az nem minősül állami tulajdonnak, és a vásárlás folyamata is eltér.
Az állami ingatlan értékesítésének módjai
Az állami tulajdonú ingatlanok vásárlása nem a megszokott adásvételi szabályok szerint történik, az állam csak meghatározott eljárások keretében adhat el ingatlant a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény rendelkezései alapján.
Az állami tulajdonú ingatlanok értékesítése főszabály szerint árverés útján valósul meg. Ennek keretében az érdeklődők előre meghirdetett feltételek mellett tehetnek ajánlatot, és az ingatlan végül az összességében legelőnyösebb ajánlatot tevő részére kerül értékesítésre.
Amennyiben azonban a vevő személye előre meghatározott, lehetőség van a versenyeztetési eljárás mellőzésére. Ilyen esetben az értékesítés nem nyilvános eljárás keretében történik, ugyanakkor a vételár meghatározása ekkor sem szabad megállapodás kérdése: azt az állam által megbízott értékbecslő állapítja meg, és ez a gyakorlatban jellemzően nem képezi alku tárgyát.
Állami tulajdonú ingatlan vásárlásának menete lépésről lépésre
Tulajdoni lap ellenőrzése
Az első lépés az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata. A tulajdoni lapból kiderül, hogy valóban állami tulajdonban van-e az ingatlan, valamint terheli-e bármilyen jog (pl. haszonélvezet, jelzálog).
Az állami ingatlan megvásárlásának módja
Az állami tulajdonú ingatlanok értékesítése főszabály szerint árverés által valósul meg, amelynek során az ingatlan az összességében legelőnyösebb ajánlatot tevő részére kerül értékesítésre.
Amennyiben azonban a vevő személye előre meghatározott, lehetőség van a versenyeztetési eljárás mellőzésére.
Kapcsolatfelvétel a tulajdonosi joggyakorlóval
Állami ingatlan esetén nem közvetlenül az „állam” jár el, hanem az adott vagyonelemek felett rendelkezésre jogosult szerv (Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.). Náluk szükséges bejelenteni a vételi szándékot, illetve tőlük kérhetők az értékesítés feltételei és a szükséges eljárási információk.
Szerződéskötés állami tulajdonú ingatlan vásárlása esetén
Ha az állami tulajdonú ingatlan vásárlása árverés útján valósul meg, az ingatlan az összességében legelőnyösebb ajánlatot tevő részére kerül értékesítésre.
Amennyiben a versenyeztetési eljárás mellőzésre kerül, a vételárat az állam által megbízott értékbecslő állapítja meg, amely főszabály szerint nem képezi alku tárgyát, így az adásvételi szerződés ezen értéken köthető meg.
Földhivatali eljárás
A folyamat utolsó lépése a tulajdonjog bejegyzése a földhivatalnál. A szerződés benyújtását követően a földhivatal elvégzi a tulajdonjog átvezetését az ingatlan-nyilvántartásban, ezzel válik a vevő hivatalosan tulajdonossá.
Mennyi ideig tart az állami tulajdonú ingatlan vásárlása?
Egy állami tulajdonú ingatlan vásárlása minden esetben hosszabb ideig tart, mint egy „hagyományos” adásvétel – de hogy pontosan mennyi ideig, az függ az adott ügy körülményeitől.
Általánosságban elmondható, hogy az ilyen ügyletek a szerződéskötésig átlagosan körülbelül 6 hónapot vesznek igénybe, ugyanakkor az időtartam az adott ügy sajátosságaitól függően eltérhet.
Éppen ezért érdemes már a folyamat elején ezzel az idővel tervezni, és nem egy „gyors” adásvételként tekinteni az ilyen ügyletekre.
Állami tulajdonú ingatlan vásárlása: mit tehetsz, ha az állam is tulajdonos az ingatlanban?
Ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, és annak egy része a Magyar Állam tulajdonába került (például öröklés útján), az nem akadálya annak, hogy a magántulajdonban lévő tulajdoni hányadokat értékesítsétek. Ilyenkor tehát az ingatlan „egésze” helyett valójában a tulajdonostársak a saját részüket adják el, az állam tulajdoni hányada pedig változatlanul fennmarad.
Fontos azonban, hogy az államot ilyen esetben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha találtok vevőt, az állam jogosult eldönteni, hogy azonos feltételekkel a vevő helyébe lép-e. A gyakorlatban ez ritkán történik meg, de az eljárás része, így időben számolni kell vele.
A vevő szempontjából ez egyben döntési helyzet is: megvásárolhatja csak a magántulajdonban lévő hányadokat, vagy külön megkísérelheti az állami tulajdonrész megszerzését is.
Milyen buktatókra kell figyelni állami tulajdonú ingatlan vásárlásakor?
Állami tulajdonú ingatlan vásárlása több ponton eltérnek a megszokott adásvételektől, és olyan tényezők is felmerülhetnek, amelyekkel elsőre nem számolnál.
Hosszabb ügyintézés
Az egyik leggyakoribb nehézség, hogy a folyamat lényegesen lassabb lehet a megszokottnál. Az állam részvétele miatt több egyeztetésre, jóváhagyásra lehet szükség, ami hónapokkal is meghosszabbíthatja az adásvételt.
A kommunikáció lassú – ez ne tévesszen meg
Sokan azt hiszik, hogy ha hetekig nem kapnak választ, valami baj van. Az állami ügyintézés természeténél fogva lassú, de ez nem jelenti azt, hogy nem halad. Érdemes rendszeresen, de türelmesen utánakérdezni – és mindent írásban dokumentálni.
Nem minden ingatlan eladó
Fontos tudni, hogy attól, hogy egy ingatlan állami tulajdonban van, még egyáltalán nem biztos, hogy meg is vásárolható. Sok esetben az adott ingatlan nem értékesíthető, vagy csak meghatározott eljárás keretében kerülhet sor az eladására.
Speciális feltételek
Fontos sajátosság, hogy az állami tulajdonú ingatlanok esetében a vételárat jellemzően független értékbecslés alapján állapítják meg, így az ár nem alkuképes, vagyis nincs lehetőség a klasszikus értelemben vett áralkura.
Az elővásárlási jog meglepetésként érhet
Ha az ingatlannak más tulajdonostársai is vannak – akár magánszemélyek, akár önkormányzat –, őket elővásárlási jog illetheti meg. Ez azt jelenti, hogy még ha meg is állapodsz az MNV Zrt.-vel, a többi tulajdonos élhet ezzel a jogával, és gyakorlatilag „beállhat” a vevő helyére. Ezt sokan nem tudják, és kellemetlen meglepetésként éri őket.
Állami tulajdonú ingatlan vásárlása – miben tudok segíteni?
Ha állami tulajdonú ingatlan vásárlását tervezed, ügyvédként végigkísérlek a teljes folyamaton: segítek a tulajdoni viszonyok tisztázásában, az adásvétel jogi feltételeinek átlátásában, lefolytatom a szükséges egyeztetéseket az állam képviselőjével és elkészítem az adásvételi szerződést, valamint gondoskodom arról, hogy az ügylet jogilag biztonságosan és átláthatóan valósuljon meg.
Bár elsőre bonyolultnak és nehézkesnek tűnhet ez a folyamat, megfelelő ügyvédi segítséggel valójában sokkal átláthatóbb és gördülékenyebb, mint amilyennek elsőre látszik. A várható költségekről előre tájékozódhatsz a munkadíj kalkulátor segítségével – ilyen esetben a kalkulátorban a speciális ügyletre kell váltani, hogy reális díjjal tudj számolni.
Fontos kiemelni, hogy ma már lehetőség van az ajándékozási és adásvételi szerződések online lebonyolítására is, így az ügyintézéshez nincs szükség személyes megjelenésre.
