Egy ingatlan megvásárlása az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, ezért nem érdemes kizárólag az ár, az elhelyezkedés vagy az első benyomás alapján dönteni. Egy lakás vagy családi ház kívülről tökéletesnek tűnhet, miközben olyan jogi, műszaki vagy pénzügyi problémák kapcsolódnak hozzá, amelyek később jelentős kiadást okozhatnak.
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés célja, hogy a vevő még a foglaló vagy az adásvételi szerződés előtt tisztában legyen azzal, pontosan mit vásárol, milyen jogok és terhek kapcsolódnak az ingatlanhoz, milyen állapotban van az épület, és milyen további költségekkel kell számolnia.
Az ellenőrzést ezért érdemes több területre bontani: jogi, műszaki, dokumentációs, pénzügyi és környezeti szempontból is célszerű megvizsgálni az ingatlant.
Miért fontos az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés?
Egy ingatlan megtekintésekor elsősorban azt látjuk, ami szemmel látható. A tulajdoni viszonyok, a bejegyzett terhek, a társasház pénzügyi helyzete vagy egy korábbi szabálytalan átalakítás azonban nem feltétlenül derül ki egy néhány perces megtekintés során.
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés abban segít, hogy a vevő még a szerződéskötés előtt felismerje azokat a problémákat, amelyek befolyásolhatják a vásárlást, a finanszírozhatóságot vagy az ingatlan későbbi értékesítését.
Ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés: jogi tudnivalók
Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálatakor az egyik legfontosabb dokumentum a tulajdoni lap. Ebből többek között megállapítható, hogy ki vagy kik az ingatlan tulajdonosai, milyen tulajdoni hányadokkal rendelkeznek, illetve milyen terhek, jogok és tények vannak bejegyezve.
Érdemes külön figyelmet fordítani például az alábbiakra:
- jelzálogjog,
- végrehajtási jog,
- haszonélvezeti jog,
- elidegenítési és terhelési tilalom,
- özvegyi jog,
- szolgalmi jog,
- egyéb használati vagy rendelkezési jogok,
- széljegy vagy folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási ügy.
Ha az ingatlan terhelt, ez önmagában még nem feltétlenül jelenti azt, hogy nem vásárolható meg. Fontos azonban, hogy a terhek megszüntetésének módja és időzítése megfelelően szerepeljen az adásvételi szerződésben.
Tulajdoni lap ellenőrzése
A tulajdoni lap ellenőrzése során nemcsak azt kell megnézni, hogy ki a tulajdonos. Fontos az ingatlan azonosító adatainak, a tulajdoni hányadoknak és a bejegyzett jogoknak, terheknek és tényeknek az áttekintése is.
Több tulajdonos esetén azt is tisztázni kell, hogy minden érintett tulajdonos részt vesz-e az ügyletben.
Különösen fontos annak ellenőrzése, hogy a tulajdonosok között van-e kiskorú személy, illetve olyan tulajdonos, aki cselekvőképességet érintő gondnokság alatt áll, mivel ezekben az esetekben az ingatlan értékesítéséhez további jogi lépésekre lehet szükség.
Térképmásolat és a valós állapot összevetése
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés fontos része annak vizsgálata is, hogy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok megfelelnek-e a valóságnak.
A tulajdoni lap mellett ezért érdemes a térképi adatokat, szükség esetén a térképmásolatot is ellenőrizni. Ez különösen fontos családi házak, bővített ingatlanok és melléképületek esetében.
Érdemes megnézni, hogy a telken található jelentősebb épületek és építmények összhangban vannak-e a nyilvántartási adatokkal.
Egy korábbi hozzáépítés vagy átalakítás rendezetlen jogi helyzete később problémát jelenthet például hitelfelvételnél vagy az ingatlan továbbértékesítésekor.
Építési és átalakítási dokumentumok
Ha a házon vagy lakáson jelentősebb átalakításokat végeztek, érdemes utánanézni, hogy ezekhez kapcsolódik-e megfelelő dokumentáció.
Ilyen lehet például:
- hozzáépítés,
- tetőtér-beépítés,
- garázs kialakítása,
- jelentősebb alaprajzi átalakítás,
- szerkezeti változtatás,
- melléképület kialakítása.
Nem minden átalakításhoz ugyanaz a hatósági vagy dokumentációs követelmény vonatkozik, ezért problémás esetben érdemes szakember segítségét kérni.
Ingatlanvásárlás előtti műszaki ellenőrzés
A jogi helyzet mellett az ingatlan tényleges műszaki állapotának felmérése is kiemelten fontos.
Egy frissen festett, szépen berendezett lakás esetében könnyű elsiklani olyan hibák felett, amelyek csak később válnak láthatóvá. Az ingatlan vásárlás előtti ellenőrzés során ezért nemcsak a látványt, hanem az épület műszaki állapotát is vizsgálni kell.
A műszaki ellenőrzés során érdemes figyelni:
- a falak és födémek állapotára,
- a repedésekre,
- a tető állapotára,
- a homlokzatra és hőszigetelésre,
- a nyílászárókra,
- a fűtési rendszerre,
- a vízvezetékekre,
- a szennyvízrendszerre,
- az elektromos hálózatra,
- a burkolatok állapotára,
- nedvesedésre és penészesedésre.
Rejtett hibák, amelyekre érdemes figyelni
Az ingatlan megtekintésekor vannak olyan jelek, amelyek további vizsgálatot indokolhatnak.
Ilyen lehet például:
- frissen festett fal egyetlen helyiségben,
- elszíneződés a mennyezeten,
- penész vagy dohos szag,
- bútorok mögötti nedvesedés,
- púposodó parketta,
- repedt burkolatok,
- nehezen nyíló vagy záródó nyílászárók,
- alacsony víznyomás,
- régi elektromos hálózat.
Ezek önmagukban még nem bizonyítanak komoly hibát, de indokolhatják egy független műszaki szakember bevonását.
Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat
Az ingatlan értékesítéséhez kapcsolódóan fontos dokumentum az energetikai tanúsítvány, amely az épület energetikai jellemzőiről ad információt.
Érdemes azonban tudni, hogy az energetikai tanúsítvány nem helyettesít egy teljes körű műszaki állapotfelmérést.
Az ingatlan elektromos hálózatának állapotára is érdemes külön figyelmet fordítani. Az eladó által rendelkezésre bocsátott villamos biztonsági felülvizsgálatról készült dokumentáció fontos információkat adhat az elektromos rendszer állapotáról. Ezt célszerű már a tárgyalások során elkérni és átnézni, még az adásvételi szerződés és a foglaló előtt. Ha a dokumentáció hibát vagy hiányosságot tár fel, érdemes tisztázni az eladóval, hogy vállalja-e a szükséges javításokat, vagy a vevő a várható költségekre tekintettel vételárcsökkentést szeretne érvényesíteni. A megállapodást célszerű egyértelműen rögzíteni az adásvételi szerződésben.
Társasházi lakás ingatlanvásárlás előtti ellenőrzése
Társasházi lakás vásárlásakor nem elég magát a lakást megvizsgálni. A vevő egy olyan közösségbe is belép, amelynek pénzügyi és műszaki helyzete a későbbi költségekre is hatással lehet.
Érdemes elkérni és átnézni:
- a társasház alapító okiratát,
- az SZMSZ-t,
- a házirendet,
- a közgyűlési határozatokat,
- a tervezett nagyobb felújításokra vonatkozó információkat,
- a közös költség összegét,
- a társasház jelentősebb kötelezettségeire vonatkozó adatokat.
Közös költség és társasházi tartozások
Érdemes azt is tisztázni, hogy a lakáshoz kapcsolódik-e közös költség tartozás.
A vevőnek célszerű az eladótól megfelelő igazolást kérnie, és a tartozás kérdését már az adásvétel előtt rendezni.
Tervezett társasházi felújítások
Nem mindegy, hogy egy társasház éppen nagyobb felújítás előtt áll-e.
Tetőcsere, homlokzatfelújítás, liftcsere, gépészeti korszerűsítés vagy más nagyobb beruházás jelentős pluszköltséget jelenthet a tulajdonosoknak.
Ezért az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés során nemcsak a lakás állapotára, hanem a társasház jövőbeli kiadásaira is érdemes rákérdezni.
Ingatlanvásárlás előtti dokumentumok ellenőrzése
A szerződéskötés előtt célszerű megkérni azokat a dokumentumokat, amelyek alapján a vevő megfelelően fel tudja mérni az ingatlan helyzetét.
Érdemes lehet ellenőrizni:
- tulajdoni lap,
- térképmásolat,
- energetikai tanúsítvány,
- villamos biztonsági dokumentáció,
- társasházi dokumentumok,
- korábbi felújítások dokumentumai,
- közművekkel kapcsolatos iratok.
Nem minden ingatlannál lesz szükség minden dokumentumra. A szükséges iratok köre függ az ingatlan típusától, korától és az elvégzett átalakításoktól is.
Közművek és mérőórák ellenőrzése
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés során a közművekről sem érdemes megfeledkezni.
Érdemes tisztázni:
- milyen fűtési rendszer működik,
- milyen közművek vannak bekötve,
- hol találhatók a mérőórák,
- van-e közműtartozás,
- milyen elektromos teljesítmény áll rendelkezésre,
- milyen rendszeresen történtek karbantartások, illetve történt-e nagyobb felújítás.
Családi háznál különösen fontos lehet a vízellátás, a szennyvízelvezetés, a gázcsatlakozás, az elektromos hálózat, a kút, a szennyvíztároló vagy a napelemrendszer helyzetének tisztázása.
Milyen felújításokat végeztek az ingatlanon?
A „felújított” megjelölés önmagában nem mondja meg, pontosan milyen munkálatokat végeztek.
Érdemes megkérdezni:
- mikor történt a felújítás,
- mit cseréltek ki,
- mikor készült a villanyhálózat,
- mikor cserélték a vízvezetékeket,
- milyen állapotú a tető,
- készült-e hőszigetelés,
- milyen nyílászárókat építettek be.
Nagyobb munkák esetén hasznos lehet a számlák, garanciális dokumentumok vagy egyéb kapcsolódó iratok megismerése.
Ingatlanvásárlás előtti környezeti ellenőrzés
Az ingatlan értékét és élhetőségét nemcsak maga az épület határozza meg.
A környéket érdemes több időpontban is megvizsgálni, mert egy csendesnek tűnő utca hétköznap reggel vagy este teljesen más képet mutathat.
Érdemes figyelni:
- közlekedési zajra,
- a közvetlen szomszédokra és a környék lakóinak életmódjára,
- parkolási lehetőségekre,
- közeli építkezésekre,
- ipari vagy mezőgazdasági tevékenységre,
- vendéglátóhelyekre,
- tömegközlekedésre,
- árvíz- vagy belvízkockázatra,
- környékbeli fejlesztésekre.
Használati viszonyok és birtokbaadás
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés egyik gyakran elfelejtett része annak tisztázása, hogy jelenleg ki használja az ingatlant.
Ha bérlő, haszonélvező vagy más használó él az ingatlanban, a birtokbaadás feltételeit már a szerződéskötés előtt tisztázni kell.
Érdemes egyértelműen rögzíteni:
- a birtokbaadás időpontját,
- az ingatlan átadásának állapotát,
- az esetlegesen ott maradó ingóságokat,
- a mérőórák állását,
- a kulcsok átadását,
- az esetleges használati jogviszonyok megszüntetését.
Mi marad az ingatlanban?
A félreértések elkerülése érdekében érdemes tételesen rögzíteni, hogy pontosan milyen ingóságok és berendezések maradnak az ingatlanban.
Ami a vevő számára fontos, azt célszerű az adásvételi szerződésben is egyértelműen rögzíteni.
Mit kell ellenőrizni? – 15 pontos vásárlás előtti ellenőrző lista
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés során legalább az alábbiakat érdemes végigvenni:
- Tulajdonosok – Ki vagy kik az ingatlan tulajdonosai?
- Tulajdoni hányadok – Milyen arányban tulajdonolják az ingatlant?
- Terhek – Van-e jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más teher?
- Széljegy – Van-e folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási ügy?
- Térképmásolat – Megfelel-e a nyilvántartás a tényleges állapotnak?
- Építési dokumentáció – Rendezett-e az esetleges hozzáépítés vagy átalakítás?
- Műszaki állapot – Milyen állapotban vannak az épület?
- Rejtett és látható hibák – Van-e nedvesedés, penész, repedés vagy beázás?
- Gépészet – Milyen állapotban van a fűtés, víz- és szennyvízrendszer?
- Elektromos hálózat – Megfelelő-e az elektromos rendszer állapota?
- Társasházi helyzet – Van-e közös költség tartozás vagy tervezett nagyobb felújítás?
- Közművek – Rendezett-e a közművek és mérőórák helyzete?
- Villamos biztonsági felülvizsgálat és energetikai tanúsítvány – Rendelkezésre áll-e?
- Birtokbaadás – Mikor és milyen állapotban kerül átadásra?
- További költségek – Milyen javításokkal és felújításokkal kell számolni?
Ingatlanvásárlás előtt mikor érdemes szakembert bevonni?
Nem minden esetben szükséges több szakembert bevonni, de nagyobb értékű vagy összetettebb ingatlannál ez sok kellemetlen meglepetéstől kímélheti meg a vevőt.
Ingatlanjogban jártas ügyvéd segít a tulajdoni helyzet, a terhek, az adásvételi szerződés tartalmának és az ügylet egyéb jogi kérdéseinek tisztázásában.
Független műszaki szakember az épület állapotának felmérésében, a hibák felismerésében és a várható javítási költségek becslésében lehet hasznos.
Statikai probléma gyanúja, jelentős átalakítás vagy speciális műszaki rendszer esetén további szakértő bevonása is indokolt lehet.
Összegzés: az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés legfontosabb lépései
Az ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés nem felesleges plusz kör, hanem a biztonságos ingatlanvásárlás egyik legfontosabb része.
A tulajdoni lap önmagában nem ad teljes képet. A jogi helyzet mellett érdemes megvizsgálni a műszaki állapotot,, a társasház helyzetét, a közműveket, a környezetet és a várható felújítási költségeket is.
Minél nagyobb összeget fordítasz az ingatlanra, annál fontosabb, hogy ne csak azt nézd meg, hogy tetszik-e az ingatlan, hanem azt is, hogy pontosan mit vásárolsz.
Egy alapos, még a foglaló és a végleges elhatározás előtti ellenőrzés segíthet abban, hogy időben kiderüljenek a problémák, és megalapozottabb döntést tudj hozni a vásárlásról. Ha szeretnéd szakértő segítségével ellenőrizni a kiszemelt ingatlant még a vásárlás előtt, vedd fel velem a kapcsolatot!
